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📰 从“增量竞争”转向“存量博弈”，商业地产进入深度洗牌期

商业地产行业正经历深度洗牌，面临存量庞大与效率偏低的双重挑战。数据显示，2025年办公楼新开工面积同比下滑，而竣工面积则有所上涨，显示出市场供需失衡的现状。同时，集中式商业项目的开业加速，导致租赁市场空置率和租金双双承压。京沪两城的甲级写字楼空置率略有改善，但广深地区仍未见好转，租金水平也普遍下滑。

在市场下行周期中，企业的抗风险能力成为生存的关键。中小型开发商面临管理成本高企和盈利能力不足的困境，行业整合成为必然趋势。头部企业通过收并购或战略合作扩大规模，而中小企业则需聚焦细分市场以提升运营效率。办公资产交易数据显示，尽管外资撤离，金融机构和头部企业仍在谨慎入场，形成市场主要参与力量。

行业正从增量竞争转向存量博弈，资源向头部企业集中。定制化与精细化运营成为主流，商业业态需满足新消费需求。银发经济和宠物经济等新兴赛道增速显著，催生出适老化商业空间和宠物友好型商场等新业态。企业需明确租金来源与可持续增长路径，通过改造激活老旧项目，以应对市场挑战。

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