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📰 世邦魏理仕：预计香港商业地产市场气氛持续改善 豪宅价格持稳-证券之星

世邦魏理仕发布的报告显示，香港商业地产在本季度持续复苏，受写字楼租赁活跃、空置率下降、投资市场动力增强以及零售市场改善等因素拉动。自2018年以来最强劲的年初至今净吸纳量出现在写字楼市场，投资成交额显著加快，教育行业对酒店及生活住宿资产的需求上升成为投资的关键驱动力。豪宅市场保持稳健，尽管存在潜在加息与股市波动的不确定性，但市场情绪预计在今年最后一季继续改善。甲级写字楼第三季租赁面积为120万平方呎，环比下滑6%，但年初至今的租赁量累计达到340万平方呎，年比上升6%。空置率降至15.5%，为2015年第二季以来最大单季降幅，租金环比上升3.2%，年初至今累计上涨6.7%。中环与核心区租金均出现显著上涨，核心区空置率下降至6%，创下2019年第四季以来的低位，商铺核心区仍维持较高的租金增速。商铺方面，核心零售区本季租赁活动有所回落，第二季的高活跃度在本季回落，季内租赁面积下降22%至29万平方呎，年初至今累计租赁面积88.3万平方呎，约占去年全年总量的77%。餐饮与健身相关业态继续占据租赁主导，港岛区成为时装品牌聚集之地。豪宅方面，价格自年初上涨5.3%，高端豪宅需求强劲，前三季成交金额超1亿港元的住宅买卖共197宗，成交金额282亿港元，分别同比增长109.6%与54.9%。内地买家继续主导，新近市场对一手与二手住宅成交的占比均高，豪宅资产供应有限及内地买家需求持续旺盛成为支撑因素。总体而言，世邦魏理仕认为今年余下时间豪宅价格将基本保持稳定，香港商业地产的情绪在全年后段将持续改善。

🏷️ #香港地产 #写字楼 #豪宅 #租金 #空置率

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📰 博鳌特写 | 中城新产业刘爱明：产业集群正在重塑城市引力

制造业作为中国最具竞争优势的板块，将持续支撑房地产最真实、最坚硬的需求。产业集聚效应正在改写城市发展格局，当城镇化红利逐步放缓，中国房地产行业正在告别过去依靠城市扩张驱动的高速增长时代。站在行业转折关口，人口流动的底层逻辑已然发生改变，产业力量开始接过城镇化的接力棒，成为重塑城市人口、楼市格局的关键变量。从中海地产到万科，从万科再到协信CEO，刘爱明在住宅地产领域深耕二十余年后，于2015年转身创业，选择了产业园这条赛道。八月，在海南举办的博鳌系列活动现场，中城新产业控股集团董事长刘爱明再次走进熟悉的博鳌直播间。从一座城市的产业引力，到厂房的层高、空间格局，刘爱明剖析道，房地产与产业，这两组曾经看似各行其道的命题，如今正深度交织、紧密绑定。行业现实的矛盾同样摆在眼前，产业升级催生出大量真实的产业空间需求，可不少产业园却持续面临高空置率的困境。在刘爱明眼中，问题根源并非简单招商不力，而是产业空间供给与真实市场需求严重错配。只有跳出 “重建设、轻运营” 的固有思维，吃透产业链的实际诉求，打造适配产业发展的物理载体与配套服务，才是产业园破局的关键。产业集群启新局出身地产行业，刘爱明开门见山地指出，过去中国房地产长达二十余年的高速增长，核心动力是城市化。农民工进城、城市版图扩张，催生了汹涌的购房需求。时至今日，城市化率的提升空间，或许能再支撑八到十年的市场窗口。这条路虽未走到尽头，但引擎动力正在减弱。刘爱明认为：“未来人口的流动，会更多受到产业集群的影响。”这意味着，未来研究一座城市的人口会不会增长、如何增长，最大的变量就是这座城市能不能把产业发展起来。“产业在哪，人就往哪去。”刘爱明提及，这个趋势的苗头，其实已在楼市中显现。 他基于自己的观察举例，如今在深圳、杭州，豪宅的买主很多是高科技行业的新贵。财富随产业聚集，人随财富流动，这是最朴素的市场逻辑。再以合肥为例，这座城市得益于政府十几年甚至二十年在产业上的长远布局，如今到了厚积薄发的时刻。“产业做大了，人口就要往这儿来，因为有就业机会。”就业带来消费，消费带动房地产，整条链条环环相扣。基于此，刘爱明认为，未来房地产的需求，除了城市化剩余空间的自然释放，人口继续向城市群涌入外，还有产业本身创造的增量需求。这一依据在于，产业有其天然的集聚效应，上下游、供应链就近配套的要求，决定了强者恒强的格局。刘爱明以电子制造业为例，约70%的产能集中在广东，珠江两岸是消费电子和智能硬件的沃土，华强北能快速“搓”出一部手机，大疆无人机从这片土壤中长出来，如今火热的机器人同样如此。那些早年国家布局的产业带，如今也正迎来新的生机。三线建设留下的沈阳沈飞、成都成飞、西安的飞机制造、武汉的测绘与船舶等，都在新一轮科技竞赛中重焕活力。他格外看好航空航天，“这一轮的竞争潜力非常大”，除了商业航天，央企的航空航天工程对产业的带动性也极为可观，未来发射量可能以十倍的速度增长，随之而来的是大量就业机会和更深远的经济辐射。中国产业的底气，来自“制造业大国”的深厚根基。刘爱明强调，“现在我觉得我们就是最大最强，卡脖子的地方已经越来越少，翻过头来我们还可以卡别人的脖子。” 他坚信，制造业作为中国最具竞争优势的板块，将持续支撑房地产最真实、最坚硬的需求。不过，他同样特别提醒：“产业急不得，没有十来年的投入，不可能出来，一定要从改善土壤开始”。破除招商伪命题从城市的宏大叙事落到产业园的现实痛点，一边是产业转型升级释放出对空间的大量真实需求，另一边却是大量产业园正承受着出租率下滑的压力。对于产业园的出租痛点，在刘爱明看来，这并非单纯的市场周期问题，他认为，空置率居高不下的根本原因，在于大量产业园空间与产业实际需求严重错配。“我们最好的空间依然是五六十年代标准的标准厂房，但那种设计是为工业生产服务的，而我们现在盖的很多房子，根本做不了工业生产。”制造业讲究效率，生产线平着走最顺畅，一旦需要垂直运输，效率就大打折扣。刘爱明举了个直观的例子，华为需要单层一万甚至两万平方米的连续空间来布置生产线，但这种供应在深圳几乎找不到。从空间设计来看，写字楼只能办公，研发楼可以做小型生产，厂房则既能研发也能办公，还可以灵活改造成公寓、养老设施，唯独写字楼最难转型。他提及，很多城市以产业之名建了大量形似写字楼的无效供给，而企业对大平层、高层高等“非标”空间的真实需求，却无人回应。“器”的问题需要解决，“术”的关键则在于运营。刘爱明直言，招商本质上是个伪命题，“不谈运营，就没法谈招商”。以商场作比，商场的本质不是招商，而是运营，运营得好，好商家自然进来，招商只是结果。产业园同理，把做电脑的放在一起，把做鞋服的放在一起，研究他们的产业链，提供精准的服务，形成真正的集群效应，楼自然就满了。“运营本质上就是一种服务。”他提及，纽约曾是全美最大的纺织业基地，如今早已不生产衣服，却依然是全球时尚设计之都。生产环节外迁后，设计、品牌、发布等高附加值环节向上生长，这就是产业集群与专业服务结合的典范。招商是一个系统过程，空间设计要匹配、产业定位要清晰、围绕定位做产业研究、提供相应服务，企业自然会来。刘爱明强调：“制造业越往后发展，对空间的需求就越特别，越要先把产业研究透，而不是急于把楼建起来。”

🏷️ #产业集群 #产业链 #运营 #空间错配 #制造业

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📰 以光为媒，以氧为养，定制时代的健康环境新范式

近日，光氧芭在国内落地首家线下门店，标志着照明产业转型升级进入新阶段。行业告别地产增量红利，迎来以“好光+好空气”为核心的人居健康新赛道，推动企业摆脱低价内卷，探索从单一照明向空间健康解决方案的升级。传统模式受限于房地产回落、装修需求下降、同质化竞争与功能单一，亟需开辟新赛道。人口老龄化与健康意识高潮推动对光线与空气质量的刚性需求，光负离子技术以多功能、智能化特性，打通光营养与空气营养的融合，形成可在校园、家庭、康养场景落地的示范标准。该技术已在德国验证并逐步超越国标，打造“技术+服务”的上门改造模式，帮助创业者转型为人居健康环境服务商，降低价格战压力，推进存量提质与标准升级。放眼全球，国内原创技术具备出海潜力，未来将参与全球健康环境标准的制定与市场拓展，促使中国制造走出低价困局，走向高质量发展。 阅读本文可见，光氧芭首店不仅是品牌扩张，也是行业转型的风向标，处在健康空间新赛道的起点。请读者理性评估信息，谨慎辨别宣传与事实。

🏷️ #健康 #空气 #标准 #创新 #服务

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📰 “杭州六小龙”群核科技，放弃美股三闯港股，发展空间还有多少？

“杭州六小龙”之一的群核科技，靠酷家乐等家装设计软件起家，当前仍以订阅制会员费为主，核心客户多集中在家居建材和装修行业，行业景气度下行直接冲击付费能力。公司在AI空间智能、具身智能训练平台等新业务上持续布局，但对营收贡献极小，利润长期处于亏损状态，原因在于高额的研发与营销投入，以及以新客增量拉动增长的商业模式，留存率和预付收入下滑明显，边际获客成本上升，现金流长期紧绷。尽管毛利率超过80%，但经营性现金流为负、资产负债率高企，且海外布局尚未形成实质性增量，IPO三闯港股的目的也引发市场对“补血”与长期盈利能力的质疑。未来破局在于实现从“讲故事”到结构性转型，提升老客留存和单位客户价值，同时持续控制成本、改善现金流，并探索更稳定的多元化增长路径，降低对单一行业周期的依赖。

🏷️ #家装软件 #空间智能 #商业模式 #现金流 #上市动向

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