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📰 2026年上半年中国物业管理行业深度分析——以万科物业为例

2026年上半年，中国物业管理行业正式告别地产依附式高增长，进入存量博弈、质效并重、科技赋能、去地产化的深度转型期。行业规模增速放缓，结构分化加剧，三方拓展成为常态，去地产化趋势明显，盈利压力、服务升级诉求及竞争格局重构成为核心挑战。头部企业凭借战略前瞻与服务创新领跑，万科物业表现尤为突出，成为行业高质量发展的标杆。其在核心业绩上具备较强市场化能力，2025年延续至今年上半年，新签约住宅项目多、续约率高，外拓能力领先行业平均。战略层面，蝶城模式持续深化，区域高密度布局带来成本下降与效率提升；服务创新方面，弹性定价、透明治理及“阳光物业”制度提升业主信任，AI大脑与图纸大模型等科技赋能显著降低人力成本、提升响应速度，数字化治理成效突出。核心竞争力来自蝶城与弹性定价、透明化与标准化、科技生态与第三方拓盘等多重壁垒，使行业集中度提升成为趋势。展望未来，行业将向精细化、科技化、市场化方向发展，头部企业进一步扩张市占率，增值服务比重和科技投入持续上升，推动行业整体质量提升。

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📰 物企战国时代，万物云的“守”与“攻”

在物业服务行业的“战国时代”里，万物云通过风险清算、业务优化与科技赋能，成为行业先行者。2025年，公司实现营业总收入372.7亿元，净利润6.94亿元，核心净利润21.3亿元，剔除开发商业务后核心净利润同比增11.1%。其通过7.4亿元关联方坏账减值与多元回收手段，完成关联方风险的闭环管理，显示出对非经营性扰动的有效化解能力。关联交易占比持续下降，地产相关依赖降至历史低位，非开发商业务收入347.2亿元，同比增长8.4%，市场化业务成为基本盘。循环型业务贡献显著，2025年收入334.02亿元，占比提升至89.7%，其中住宅物业与商企服务均实现稳健增长。公司以“蝶城”战略深耕存量市场，完成690个蝶城底盘与300个提效改造，通过自研GC和AI系统“灵石”提升效率，行政开支下降，管理费用下降0.7个百分点。展望2026年，将对关联交易加强管控，继续优化收入结构；在高成本行业环境中，持续回报股东，推进新业务与能源管理等绿色增长路径，以抵御行业下行带来的压力。

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📰 我们该如何看待物管新周期？

2025年，物业行业迎来了转折之年，各大物业企业的盈利复苏促使行业定位发生变化，从“地产附庸”向独立发展的生意转型。随着市场向存量转移，客户付费意愿成为增长的核心驱动力，物业公司的经营战略和业务布局也在不断调整。万物云作为行业龙头，其上半年业绩表现出色，实现营业收入181.4亿元，同比增长3.1%，核心净利润达13.2亿元，同比增长10.8%。

万物云的收入结构显示，住宅物业服务业务依然是其主要收入来源，占比达56.7%。与此同时，万物云积极布局高毛利业务，特别是居住资产相关业务实现了近40%的增长，成为新的盈利增长点。此外，万物云的蝶城战略也在持续推进，为公司带来了显著的毛利贡献。这些变化表明，万物云在适应行业新周期的同时，展现出强大的市场竞争能力。

随着行业调整的接近尾声，市场对物业行业的预期逐渐变得务实，企业也在提升分红比例和实施股份回购等措施来增强股东回报。万物云凭借其良好的业绩基本面、战略定力和科技实力，预计将在新周期中继续保持竞争优势，成为值得关注的优质投资标的。

🏷️ #物业行业 #万物云 #高质量发展 #蝶城战略 #盈利增长

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