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📰 行业观察 | 236亿马场地块开工，广州高端综合体新地标落定

广州珠江新城马场项目将成为越秀未来的标志性作品，同时对公司经营能力提出考验。项目于4月8日开工，越秀集团与希尔顿签署引入华尔道夫等高端品牌，未来将发展成包含高端商业、奢华酒店、办公、城市公园与高端住宅的综合体，并成为华南区域的标杆。项目投资大、周期长，2029-2030年逐步进入销售与运营，核心在于锁定高净值客群、提升资产价值并实现长期现金流，但行业调整下资金占用与财务压力增大，需要提升资金管理与融资统筹能力。地块以历史肌理、综合交通体系和数字化办公空间为发展方向，三大方向协同推进。SKP与华尔道夫加盟增强亮点，SKP在全国多城落地并具高销售额，华尔道夫为中国四城布局之一。越秀地产作为母公司唯一开发平台，若符合利益可将马场注入越秀地产，但需公告为准。2021-2025年越秀地产销售及权益拿地持续优化，核心六城投资占比高，2025年营收864.6亿元，税后利润和核心净利润实现增长，现金流稳健，行业压力下仍具融资渠道与评级支撑。目前看，马场项目在未来三至四年内或将带来资金压力，但凭借稳健经营和高端定位，仍具示范效应。

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📰 越秀地产去年销售超千亿，站稳行业第一梯队

越秀地产在2025年实现全口径合同销售金额1062.1亿元，位居克而瑞2025年房企销售榜第9位，显示在行业调整期仍稳居第一梯队。对比2021年行业腰部地位，如今跃升至全国第9，折射出行业深度分化中的显著成长。核心城市的贡献度高，六大一线及强二线城市贡献销售的85.6%，其中北京、上海、广州等地的份额和市场占有率均居前列，形成多点支撑、全域均衡的布局。广州、北京、上海等地持续为公司提供稳定的现金流与业绩支撑，强化核心城市韧性。除开发主业外，越秀地产的越秀房托、越秀服务及越建科等业务持续发力，房产基金的出租率、越建科的在管面积及越秀服务的营收同比提升，显示多元化业务对现金流的稳健支撑。马场地块以236亿元总价落地广州珠江新城核心区，被视为未来的销售与利润潜在增量来源，且有望通过注入上市公司等模式，进一步巩固市场地位，成为未来发展的重要压舱石。

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📰 观点直击 | 马场开门红之后 越秀地产今年保持千亿目标

越秀地产在2025年及2026年的发展策略围绕着稳健经营、扩张投资与提质增效三条主线展开。公司在2025年实现营业收入约864.6亿元、毛利率7.8%，利润水平维持稳健，现金流持续净流入，显示出在行业调整期内具备较强的盈利底盘和资金安全垫。销售方面，2025年累计合同销售金额约1062.1亿元，虽同比下降7.3%，但公司仍以千亿规模保持领先地位，并通过区域结构优化提升区域贡献，如大湾区、华东等区域的销售占比显著。同时，核心城市的高价位项目如北京、上海等也体现了公司的高端产品力。越秀地产计划在2026年继续维持千亿规模的销售目标，并不改变投资预算，权益投资目标仍为300亿元，聚焦北京、上海、广州、深圳等一线及核心城市，强调以高质量开发和高能级定力推进马场地块等重大项目，若符合上市公司利益，马场地块有可能注入上市公司。毛利率方面，管理层表示将通过降本增效和新投项目的溢价能力提升来修复毛利水平，并通过现有项目带动整体盈利能力回升。此外，2026年的经营策略强调去库存、稳健投资、提升产品力与服务力，以及风险防控的长期主义。总体来看，越秀地产在行业波动中维持稳健增长，通过重点城市布局和高端项目来支撑长期业绩目标。

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📰 据报越秀地产任命黄凤彬为华东区域董事长

广州地产圈最近的高层人事和土地出让信息相互交错，形成一场关于华东区域与珠江新城马场地块的密集新闻盘点。文章开篇报道华东区域人事变动，黄凤彬正式成为越秀地产华东区域董事长，闫强任上海公司总经理，显示越秀在区域治理上的重要调整与高层配置。随后，文章重点转向广州珠江新城马场地块的竞拍与出让条件，揭示越秀以236亿元夺得土地并被要求在两宗地块内引进高端时尚百货与国际酒店等高价值业态，目标是实现6年内销售贡献300亿元和20亿元的经营产值。对比分析中，作者指出SKP、华润万象、太古等品牌的潜在竞争者及各自的优势与策略，尤其是广州市场的供给结构正在从单一的太古汇格局向多家重奢商场并存转变。文章还梳理了其他潜在参与者的背景、资源及在广州布局的节奏，强调品牌端的招商竞争将决定马场地块的最终格局。最终，文章以对未来的重点关注收尾，强调越秀与SKP之间的博弈以及广州重奢商业格局的重大改变。


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📰 高位拿地遭评级下调，越秀地产真的承压了吗？

2026年2月底，广州珠江新城马场地块以236亿元成交，越秀地产以超26%溢价拿下，刷新广州住宅楼面价纪录，成为市场信心的强力提振。作为广州市属核心国企，越秀在行业偏紧的周期中以稳健财务为底盘、以核心资产为抓手，展现出穿越周期的韧性与底气。该地块涵盖高端住宅、五星级酒店、顶奢商业等多元功能，总投资或超400亿元，建成後将成为珠江新城的收官地标，契合广州建设国际消费中心城市的战略目标，并提升片区能级。尽管市场存在资金压力与回本周期担忧，穆迪将评级展望由负转稳定，显示对越秀无系统性偿付风险的认可。越秀当前流动性充足，现金及现金等价物约422.53亿元，覆盖一年内到期短债253.9亿元，现金短债比1.7倍，资产负债率及净借贷比率均处于监管红线之下，融资成本处于行业低位，资金链风险较低。未来越秀将通过持续拿地、完善土储结构、强化商业运营能力以及依托国资资源，平衡短期资金回笼与长期收益，推动杠杆稳步回落。其在广州的高密度土地储备和TOD模式优势，使其在核心城市成为稳定增长的支点，尽管核心城市土地成本高、回报周期长，但通过优质产品与强大运营，仍具长期投资价值。

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📰 越秀地产朱辉松：坚定重仓广州天河，将马场打造为里程碑项目

广州市天河区在2026年春季土地推介会上发布多项重大举措，越秀地产表示将继续发挥责任房企作用，重仓天河并把马场地块打造为里程碑项目，向全国传递广州核心地段稀缺价值回归的信号。马场一期地块以236亿元总价入市，成为广州地价第二高的地块，显示市场信心回暖。越秀地产计划将马场及樾府等项目定位为“核心城区、主流地段、品质产品”的典范，致力打造配套完善、交通便捷、环境韧性、智慧应用、邻里和睦、风貌优美的好社区，推动与顶奢百货、高端酒店、总部经济等多行业跨界协同，提升天河区的城市更新与高质量生活水平。
同时，广州将加速制造业与服务业协同发展，房地产被视为工商并举、两业融合的重要载体，越秀地产也将以天河为核心，继续在住宅、商业、康养、教育等领域深度参与天河建设与产业发展。未来将以打造好马场项目为核心突破点，带动广州应对行业周期，探索高质量发展的新路径，力求在五年规划内提升天河的区域影响力与发展水平。

🏷️ #天河 #马场 #越秀地产 #广州更新 #高质量发展

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📰 越秀地产朱辉松：坚定“重仓”天河，全力打造好马场项目

越秀地产在天河区的投资与开发策略进一步清晰化。通过以马场地块的高价摘得，越秀集团强调将“重仓”天河，依托马场项目推动区域产业升级与高质量发展。过去五年在天河的投资额达254亿元，显示其对天河产业链、人才集聚和综合配套的持续用心。未来将持续在住宅、商业、康养、教育等领域深度参与天河建设，聚焦广棠科创城、奥体体育城等新空间，以及观樾、阅璟台等现有项目，推动双核引领与轴带驱动的空间格局，提升区域品质和向心力。同时，越秀地产将通过价值链赋能、城市更新和跨行业协同，打造高品质社区、完善配套和智慧化管理，形成产业人才集聚的“好房子”样板，促进天河乃至广州的经济增长和城市更新名片的塑造。后续将加强政商协同和宣传，确保规划落地、基础设施完善、产业导入到位，力求将马场项目打造成为广州城市更新的标志性项目。

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