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📰 [华创证券]：——洞见地产（三）：房价阶段性止跌，为何消费疲软？ - 发现报告

2026年上半年，二手房价格虽小幅止跌，但消费增速显著放缓，呈现房价与消费背离的态势。价格方面，一线与部分强二线城市的二手房价格环比由2025年12月的下跌转为2026年6月的微增或小幅下滑，三线城市基本持平；同比方面，一线和部分二线城市有所改善，但整体趋势仍未形成全国性反转。消费端，社会消费品零售总额增速从2025年上半年的5.0%降至2026年上半年的1.3%，月度增速亦呈现持续回落态势。研究认为，房价难以通过地产早周期机制拉动总需求，房价与消费仍受总需求、收入和信用等多因素共同影响，过去以地产链条推动消费的机制在弱化。二手房止跌未能重新启动“新房—土地财政—地方财政—信用扩张”的传导链条，开发投资、销售及资金到位均显著下降，土地出让收入也下降，表明房价下跌对消费的财富效应与挤出效应的净边际影响可能不大。后续需关注外生变量如消费倾向改善、财政扩张、投资修复等能否推动总需求曲线右移，否则市场仍需保持谨慎。投资策略聚焦地产alpha：优选高拿地精准度的区域深耕型房企（如绿城中国、滨江集团等），稳定红利资产如头部购物中心（太古地产、希慎兴业），以及中介龙头贝壳-W，通过降本增效提升现金流。风险提示为产业与人口兑现不及预期、财政发力不足。

🏷️ #二手房 #消费增速 #总需求 #地产投资 #投资策略

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📰 【华创地产行业周报 | 31周】重点房企拿地积极度提升，政治局会议最新定调房地产

本周房地产板块表现回暖，申万地产指数上涨5.0%，虽处于多个行业中段，但在政策层面持续强调财政与货币政策宽松、扩大内需并稳定房地产市场。会议明确提出通过增量政策、财政金融协同、推进城市更新、促进消费与服务业潜力，以维持经济稳健运行。区域层面，北京、上海等地加强土地管理与更新改造，加速存量资产盘活，优化土地供应结构，推动15分钟生活圈与城中村改造。公司层面多家房企活跃拿地，绿城中国、保利发展、招商蛇口等在一线与重点城市竞得多宗地块，显示土地市场热度仍高。销售端方面，新房成交有所回升，环比增幅显著，二手房交易增速则相对疲软，区域差异明显。投资策略聚焦地产alpha，包括开发类房企的高拿地精准度、头部购物中心的稳定红利能力，以及中介龙头凭借高效交易系统提升市场份额。综合来看，2026年房地产销售量价仍面临下行压力，但通过存量盘活、区域深耕与高效运营，仍存在结构性机会。

🏷️ #房地产 #政策 #拿地 #二手房 #投资

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📰 二手房成交持续改善 城市更新成地产新引擎

本周36城新房成交面积同比微增，达到135.2万方，增速仅0.4%；15城二手房成交面积同比上升6.7%，累计二手房成交同比增3.9%，新房库存同比下降19.2%，13城去化周期为19个月，且一线与强二线城市去化周期显著低于平均水平。7月15日，习近平总书记在上海考察时强调推进城市更新，改造老旧小区是重点任务，需以“绣花功夫”提升物业管理和便民服务。研究观点普遍认为，二手房成交改善反映市场需求边际回暖，政策稳步推进使行业底部特征愈发明显；尽管新房仍承压，二手房的先行企稳常被视为市场转折信号，而城市更新被提升到现代化建设的抓手高度，将为相关板块带来长期增长空间。龙头开发商凭借区域深耕与产品力有望领先受益，推荐滨江集团、招商蛇口；轻资产物业与商业管理公司现金流稳健，绿城服务、华润万象生活具备防御与成长属性；港资龙头中国海外发展、华润置地竞争力突出。总体看，政策信号持续向好，二手房改善与城市更新形成共振，地产板块估值处于低位，配置机会值得关注。

🏷️ #城市更新 #二手房 #去化周期 #政策信号 #房地产业

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📰 二手房成交持续改善 城市更新成地产新引擎

上周36城新房成交面积同比微增0.4%，二手房成交面积同比上升6.7%，今年累计二手房成交同比增3.9%，新房库存同比下降19.2%，13城去化周期为19个月，且一线和强二线城市去化周期显著低于平均水平。7月15日，习近平总书记在上海考察时强调推进城市更新，改造老旧小区是重要内容，需以绣花功夫提升物业管理和便民服务。研报认为，二手房成交的回暖体现需求边际改善，叠加地方政策稳步推进，行业底部特征愈发明显。尽管新房仍有压力，但二手房先行企稳往往是市场转折的信号，城市更新提升至现代化建设抓手高度，将为相关板块打开长期增长空间。优质内地开发商凭借区域深耕和产品力有望率先受益，建议关注滨江集团和招商蛇口；轻资产物管和商管公司现金流稳定，绿城服务与华润万象生活具备防御与成长属性；中国海外发展、华润置地等港资龙头具竞争力。整体看，政策端持续释放积极信号，二手房改善与城市更新形成共振，房地产板块估值处于低位，配置机会值得重点关注。

🏷️ #房地产 #城市更新 #二手房 #政策信号 #龙头

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📰 房地产贷款集中度管理进一步“放松” 后续地产板块表现可能否极泰来

房地产贷款集中度管理制度自2021年起执行的“五档两线”监管已在近期被放松，相关部门去年底不再强制上报数据，市场对地产板块的后续表现预期趋于乐观。尽管宏观层面仍存在风险，但从区域市场看，上海与深圳的二手房成交量在5月显著提升，上海网签量达到28023套，创近六年同期新高；深圳则录得6941套，环比小幅下降但同比大幅增长，显示刚性需求与交易活跃度回暖。中金公司研报提示，三季度市场有望从震荡走向回升，若实体市场保持韧性，或推动板块出现重要的重估窗口，资金轮动可能向地产相关板块倾斜。上市公司方面，招商蛇口2025年签约销售金额达到1960.09亿元，行业排名提升；保利发展在不动产领域持续深耕，2026年4月签约金额259.31亿元，同比增长5.32%，显示龙头企业的业绩韧性及多元化布局。总体而言，放松的监管环境加上交易活跃度回温，地产板块的投资与估值重估机会正在逐步显现。

🏷️ #地产 #二手房 #放松

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📰 有序推动“好房子”建设 2026房地产行业哪些值得关注？_腾讯新闻

中央经济工作会议提出稳定房地产市场并因城施策控增量、去库存、优供给，西南证券研究院据此发布的报告指出2026年房地产市场将延续筑底态势。2025年前11月新房销售仍在收缩，70城新建住宅价格降幅收窄，一线城市韧性较强，库存高位，二手房仍以“以价换量”运行；新开工与竣工明显下滑，新增供给意愿与能力同步走弱。土地市场成交缩量但质量提升，施工面积下降与购置费上升拖累开发投资，政策目标为止跌回稳并推动好房子建设。香港住宅市场在2025年呈现成交复苏与价量双升，未来十年供应目标下调及人才吸引提升长期需求。商业方面，消费政策提振、社零稳健回升，购物中心客流回暖，供给端收缩但出租率高企，头部企业具备较强抗风险能力。建议关注以经纪商渠道优化销售、二手房成为主线的龙头企业及区域深耕标的，关注具成长性与稳定股息的标的，警惕市场恢复不及预期与政策放松不足的风险。

🏷️ #地产 #经纪商 #二手房 #宏观政策 #香港地产

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📰 摒弃三级架构、聚焦核心市场，中海的主动求变怎能不算央企智慧？

在行业进入存量与分化阶段之际，中海地产宣布撤销华东、华南、北部、中西部四大区域公司，改为总部直管的两级治理。此举通过扁平化管理压缩决策层级，提升效率与风险控制能力，集中资源聚焦核心业务，推动资金更高效配置。
区域高管回归总部，将一线经验融入集团决策，形成战略-执行-反馈的闭环。打破区域职能壁垒，集团可更快传导战略，聚焦一线市场，并协同布局核心城市与重点二线城市，增强抗风险能力。
展望未来，行业将从增量转向存量提质。以一线强控+二线深耕的布局，结合央企信用与优化架构，中海有望在2026年前后实现开发-经营双轮驱动，成为行业复苏的领跑者；初期仍需解决城市差异与人事调整等过渡挑战，但改革具备可复制性。

🏷️ #组织变革 #总部直管 #一线强控 #二线深耕 #央企样本

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📰 财通地产 · 公司深度 | 贝壳：砥砺深耕，进无止境

公司作为国内领先的房产经纪龙头，二手房业务稳步增长，1H2025二手房交易额同比增长13.7%，收入规模提升4.0%。尽管市场面临挑战，但二手房成交率先企稳，未来仍有提升空间，尤其在核心城市表现优于新房。公司通过规模效应和管理能力形成核心竞争力，预计二手房业务增长势头不减。

新房业务市占率稳中有升，2025年新房交易额市占率达12.6%。公司通过预付佣模式降低应收账款风险，优化了应收账款周转天数。同时，家装业务作为第二增长曲线，未来有望整合行业，提升盈利能力。租赁业务也在高速扩张，盈利水平逐步稳定。

综合来看，公司在二手房、新房及家装等多元化业务中具备良好的发展前景，预计2025-2027年收入和净利润将持续增长，维持“买入”评级。需关注市场风险及佣金率变化对业绩的影响。

🏷️ #房产经纪 #二手房 #新房业务 #家装行业 #租赁业务

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