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📰 基金经理投资笔记 | 成长的时间结构

本文围绕成长的时间结构与AI产业的周期性展开分析，主张成长并非无边界，AI为核心的康波周期处于第五波结束与第六波兴起的转折点，长期看好硬科技、软科技的分野明确。文章通过产业资本与金融资本的博弈逻辑，阐释了从萌芽、狂热、出清直至成熟稳态的四阶段轮动，以及两类资本在周期中的不同驱动与作用。当前AI产业处于导入期后半段、主升浪前夜，产业资本持续投入实体产能、金融资本则加速向实体落地，剪刀差逐步收敛。结合IPO、产业投资数据，作者认为市场正从以叙事驱动的泡沫阶段向以基本面定价的阶段过渡，未来需关注下游需求落地与产能释放，以实现产业进入高成长主升阶段的共振。风险提示提醒投资需谨慎，但结构性分化与周期规律依然是把握方向的关键。

🏷️ #AI周期 #资本结构 #成长时间结构 #产业资本 #金融资本

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📰 地产数据边际改善 估值修复空间打开

中财网最新机构研报显示，2026年上半年房地产行业呈现筑底修复特征，二手房成交维持高位，传统淡季表现超出预期，房价跌幅持续收窄，部分核心城市二手房价格已率先企稳，改善型需求回升带动置换链条修复。同时，核心城市租金指数也出现企稳回升，为市场预期改善提供边际支撑。当前行业处于“预期修复”向“基本面验证”的转折阶段，尽管投资和新开工指标仍承压，但需求改善、价格企稳与租金修复共同指向最悲观阶段或已过去。预计下半年核心数据将筑底回升，新房销售额约7.7万亿元、销售面积约8.3亿平方米，跌幅收窄；新开工面积或实现正增长，投资将受益于开工改善。该研报核心逻辑在于库存结构优化：总库存持续下降，土地库存占比超六成，呈现“源头淤积”特征，未来供给压力可控，一旦成交持续性得到验证，价格企稳区域将扩散，正向循环易于形成。这一循环对股市的影响直接：地产股估值已对未来房价下跌作出较为充分甚至过度悲观定价，而高频数据的持续改善尚未在股价中充分体现。市场运行方面，少量利好由空头转多头即可带来显著提振。研报还指出，当房价止跌成为共识、部分城市出现上涨后，房企减值压力将明显降低，后续定价逻辑可能从PB转向PE，从而为板块估值修复打开空间。笔者认为，置换链条修复是本轮复苏的关键抓手，高能级城市优质资产表现较好，说明资金正集中在具高度确定性的标的上，这与过去几年的普涨行情形成鲜明对比。投资者应重点关注成交持续性与房价企稳城市的扩散速度，这些数据将成为股价波动的核心驱动因素。若不出现二次探底，板块估值修复的概率正在上升。总体而言，研报对地产板块维持乐观，核心在于数据边际改善逐步兑现为基本面验证，进而推动估值修复。

🏷️ #地产 #估值修复 #成交持续性 #房价企稳 #置换链条

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📰 地产行业，出现反常信号

今年以来，豪宅日光、二手房热卖等积极消息时有传出。不过，市场依然极端割裂，每个人对行情的体感可能都不尽相同。有人看到市场回暖，也有人悲观认为市场远未见底。那么，房地产的止跌回稳，到底走到哪一步了？相较于受政策、营销影响较大的新房市场，二手房成交更能反映市场的真实热度。明源君综合各项楼市数据认为，二手房市场分化还在持续加剧，核心城市已经告别单边下行的，进入震荡磨底阶段。尽管只是结构性修复，但对于市场而言意义重大。它意味着，市场最艰难的阶段大概率已经过去了。高能级城市，二手房出现止跌回稳迹象经过数年调整，二手房市场从普跌转向分化，一二线的热点城市，从成交量到挂牌量，都出现积极向上的苗头。而大部分三四线城市，依然在下行趋势中艰难挣扎。1、热点城市新增挂牌量大幅下降挂牌量是反映二手房市场供需关系的核心变量，也是判断市场情绪和趋势的关键先行指标。这几年二手房挂牌量逐年大增，市场持续承压，出现踩踏式抛售，直接导致二手房成交价格一路下滑。而在今年，供应激增状况得以明显缓解。中指研究院的数据显示，五月份全国25个重点城市二手房新增挂牌房源总量约12万套，较2025年同期下降41%左右。不仅新增挂牌量在减少，在售房源总量也有所下降。据国信达数据，截至五月份全国共有13个大中城市的二手房挂牌量同比下降。其中，降幅最大的三个城市是福州、广州和上海，挂牌量同比降幅分别达到52.44%、34.46%、31.12%。线上获客不停歇，点击了解除了上海及广州外，其余两个一线城市的挂牌量也在下降。北京二手房挂牌量连续五个月下行，刷新近八个月库存新低。深圳自一月份以来，二手房挂牌量减少5000套；挂牌量的下降，一方面是由于成交活跃，消化掉了一部分存量；另一方面，也是业主心态变化的一种外在显示。这几年，由于市场下行，大批业主都着急处置手头的房子，以价换量之下，二手房的成交价格一路走低。而随着急售低价房源被消化，剩下多为“可卖可不卖”房源，并且随着成交放量，越来越多业主不愿意低价割肉，心态上也转变为观望为主。从数据来看，一些城市成交价格已趋于稳定，有的还出现业主反价、惜售的现象。政策的刺激效果，也在持续发酵。截至目前，很多城市的首付已经降至15%左右，再加上“四限”退潮，购房门槛和购房成本大幅降低。部分此前为了腾名额而卖房的购房者，现在可以直接购置多套房产，因此打消了卖房的想法。挂牌量及库存回落的背后，成交端正在大幅修复。2、成交量持续上升，成交价格跌幅收窄二手房的市场热度出现明显提升。今年前五个月份，全国20个重点城市二手房累计成交约62.9万套，同比增长4.4%。一线城市表现强势，二手房成交量都出现大幅增长。尤其是上海，五月成交套数同比增加30.9%，连续两个月创近五年同期新高；北京成交套数同比2025年上涨10%左右，同样创下五年来同期新高。强二线城市中，杭州、成都、武汉等城市成交同比也出现小幅增长。而三四线城市大多同比仍为负增长，以价换量特征明显，成交规模仅为高峰时的30%-50%。这些迹象表明，热点城市的二手房流动性得到实质性修复。尽管成交均价仍在下降，但降幅持续收窄，市场抛售情绪在减弱。住宅的成交，往往遵循“量在价先”原则。成交量的持续回升是价格企稳的前置条件。从目前来看，核心城市的二手房成交持续增长，为接下来成交价的止跌奠定了基础。当然，市场是极端分化的，一线及强二线城市有成交量的托举，有望更快实现横盘震荡，而更多的三四线城市，目前依然看不到这一积极趋势，这也成了全国整体数据持续疲软的主要拖累。“老破小”成为成交绝对主力，信号很不一般近两年，各地不时有豪宅新盘“日光”，让本就冷热不均的市场显得更加割裂。当主流观点都在说，住宅全面改善化，刚需“已死”的时候，在二手房市场，最不起眼的“老破小”正在抢占C位。从前五个月热点城市的成交结构来看，低总价、小户型的老旧小区房源，已成为成交的绝对主力。以五月份为例，上海总价300万以下房源成交占比约58%，较2025年提高8个百分点；总价200万以下房源成交占比约50%；从面积段来看，70㎡以下的小户型成交占比约为41%。北京、深圳也是类似情况，两地300万以下占比分别提升约6个百分点，70㎡以下户型成交占比分别达到42%和32%。二线城市也呈现类似情况。如，南京五月成交的二手房中，总价100万以下房源占比约四成，这些房源多数房龄已超过25年。这并非偶然现象。如果我们将时间拉长，将范围放宽到更多高能级城市就会发现，“老破小”成交逆势走强已成为一种普遍现象。今年一季度，全国30个重点城市总价300万以内的房源，成交占比达到48.7%。四月份的情况也类似。低总价房源的成交占比，已到了令人咋舌的程度。例如北京，四月份300万以下房源占到将近8成，其中，有6成总价在200万以内。上海今年前四个月成交的二手房中，400万元以内房源占比达到高达81%。曾几何时，“逃离老破小”成为一种主流论调。很多人认为，住房改善时代，“老破小”已经彻底没有未来了。然而，“老破小”却成了这一轮二手房成交上涨核心支撑。这到底是怎么回事？戳这里，了解线上AI销售员第一，收储政策托底，一定程度上拉动了“老破小”成交。就在上个月，广州宣布国企下场收购个人二手房。收购对象是300万元以内、70平方米以下、位于环城高速以内的二手房源，且对房龄不作限制。并同时配套了2亿元的专项置换补贴。在此之前，上海早在2月份便启动了收储政策，单五月份一个月就收购了523套。据统计，截至2026年6月上旬，全国已有超过70座城市启动或宣布开展政府主导的二手房收购试点或收储工作。政府收储的目的，是打通置换链条，推动新房库存去化。由于各地收储基本以小户型、低总价房源为主，这在一定程度上推动了“老破小”成交。当然，目前各地的收储仍在试点阶段，规模相对较小。“老破小”成交飙升，更多还是来自市场的自发力量。第二，“老破小”跌出性价比，吸引刚需及投资客入场。首先，“老破小”的价格调整相对充分。俗话说，没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。二手房经过这几年调整，房价已经大幅回落。以明源君的观察的深圳某小户型为例，2020年巅峰价格可以达到500多万，而最新成交仅300万左右，跌幅达到40%以上，相当于回到9年前。可以说，老破小已经跌出了性价比。房价的性价比，通常锚定租金收益率。据中指研究院的统计，目前重点50城的二手房平均租售比约为2.3%。这个回报水平，已经超过5年期定存利率（1.9%），也跑赢10年期国债收益率。而“老破小”的收益率更可观。据统计，部分城市如成都、武汉、重庆、南京等，“老破小”的租售比已超过3.0%。当前，首套房商贷主流利率3.0% - 3.3%，公积金贷款为2.6%。当租金收益能够覆盖月供的时候，投资者便有了入场动力。与此同时，各地政策利好不断，降低首付比例，减少交易税费、设置购房补贴等举措，有效地降低了购房成本，也有力强化了刚需的购房意愿。而从供应端来看，这几年核心城市的新房基本全面改善化，低总价、小户型的刚需产品几乎处于断供状态。购房者只能全部涌向二手房，这也助推了二手房“老破小”的热卖。从二手房的成交趋势来看，国内楼市正式进入存量主导、分层分化、回归居住的新阶段。市场极致分化之下，不同城市、不同产品的风险差异极大，对房企而言，无论做布局还是做产品，都应该遵循一城一策的原则，充分衡量城市未来的机遇与风险，以及客群的需求及承接力，才能将有效降低试错风险。

🏷️ #二手房 #老破小 #成交修复 #市场分化 #租售比

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📰 凤凰股份基本面优劣点分析（观点仅供参考，不构成投资建议）：

凤凰股份具备一定的安全垫与抗风险能力：公司不会退市或ST，股价处于历史低位、负债率较低，存在外资和机构资金进入的可能性，股东结构趋于集中，大股东有注入优质资产及并购重组的预期，原有主业如文化地产、养老地产、城市更新和物业管理仍有成长空间。这些优点使其在市场低迷时仍具备一定的估值弹性和潜在转型机会。其主要隐患包括国资控股背景带来的治理主动性不足、短期内缺乏实质性资产注入行动，以及重大资产注入长期化的不确定性，部分举措承诺多次未兑现，且地产行业景气波动使业绩改善前景承压。整体而言，短线风险较多，不宜过度依赖乐观预期，需关注大股东的实际行动与资产注入落地情况，以及未来成长路径的明确性。

🏷️ #股价低估 #资产注入 #国资背景 #并购重组 #成长空间

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📰 表面平静下的行业裂变--浮法玻璃从地产困局走向成本与政策的十字路口

市场资讯显示，浮法玻璃现货市场在节后持续低迷，背后却隐藏着深刻的结构性变革。截至2026年5月初，全国浮法玻璃样本企业库存达到7827.1万重箱，同比增长约15.85%，库存天数上升至35.7天。日熔量降至历史低位的同时，行业全面亏损，以天然气与石油焦为燃料的周度亏损分别达到-134.95元和-137.47元，显示高库存去化压力与长期亏损并存，行业面对的压力不断释放。地产问题的共识使得浮法玻璃行业在宏观需求不足的背景下发生微观的机制变革，利润结构失衡导致供给端重塑。不同燃料体系的利润分化推动隐形产能释放，部分计划外生产线因此停产。煤制气在天然气和石油焦全面亏损时仍保有相对稳健的生产节奏，行业囚徒困境难以缓解。自3月以来，石油焦价格上升使湖北地区成本压力再度叠增，5月初利润亏损水平高于天然气，地方改线的传闻不断也扰动市场情绪。环保政策虽不可逆，但改造时间和方式的不确定性，为三季度潜在的供给缺口埋下伏笔。天然气供应方面多采用长协定价，年度合同周期通常覆盖一个完整会计年度，价格随供需与季节变化调整，但具体涨幅及时间仍未明确，后续将持续跟踪。总体看，浮法玻璃已从单纯的宏观需求下行走向成本、政策与企业行为的综合博弈：湖北环保改造的推进进度、清洁煤制气与天然气工艺的利润差，以及库存去化能否撑起价格支撑，将共同决定市场未来走势。

🏷️ #浮法玻璃 #库存压力 #成本上升 #改线冲击 #市场博弈

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📰 开源晨会

本期资讯汇聚宏观、策略、固定收益、金融工程及行业公司等领域研究，聚焦经济回升与结构修复。宏观层面呈现开门红态势，GDP平减指数趋于转正，人民币升值预期对A股影响被多份研报分析。固定收益方面托管量回升、杠杆水平下降，一季度经济实现良好开局，新旧动能持续转换。行业覆盖从科技、电子、通信到地产、消费、医药等领域，广泛关注行业龙头的估值与成长性差异，强调在不同主题中的轮动与结构性机会。同时，关于个股估值的分析呈现分歧：三峡旅游被评为竞争力不足、盈利能力一般、成长性一般，但估值处于合理区间；东方证券的研究则给出多维对冲的不同结论，提示需要综合基本面与估值进行谨慎选择。

🏷️ #宏观 #估值 #成长性 #行业链

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📰 重视，要反转！-证券之星

钢结构板块具备持续关注价值，特别是鸿路钢构。该行业以装配式建筑为核心，依托工厂预制模块再在工地拼装，显著提升建设效率，并在应对建筑工人短缺与推动环保方面发挥作用。当前国内钢结构渗透率不足10%，未来提升空间广阔，需求自2025年起开始复苏。鸿路钢构等企业在2025年前后通过焊接机器人等技术突破实现批量化生产，提升生产效率和降低成本，成为业绩改善的关键驱动。受地产周期影响，2022-2025年鸿路钢构承压较大，预计2026年将迎来行业复苏与成本下降的双重利好，投资者可重点关注，同时需警惕基金投资风险。总体来看，钢结构板块叠加行业周期性回暖与技术进步，具备中长期投资潜力。与此相关的风险提示提示投资者在决策前充分评估自身情况与专业意见。

🏷️ #钢结构 #鸿路钢构 #需求复苏 #成本下降 #技术突破

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📰 仲量联行：2026年全球商业地产市场迎来结构性转变关键期

仲量联行的最新报告指出，2026年全球商业地产市场将迎来结构性转变的关键期。随着全球主要经济体的增长预期乐观，贸易局势缓和、通胀趋稳、利率下行，为市场创造了稳定的宏观环境。中国市场的经济韧性与高质量发展要求为商业地产的长期价值奠定了基础。同时，科技创新和高效供应链为企业的业务拓展注入了新动力，然而高昂的建筑原材料和劳动力成本迫使行业进行战略性成本重构。

调研显示，72%的企业房地产负责人将“成本控制与预算效率”视为2026年的首要任务。企业应聚焦预算精细化审核、空间利用率优化和运营流程数字化，以提升资产回报。对于租户而言，需严格检视运营开支，并灵活调整不动产组合以适应业务需求。科技在降本方面潜力巨大，但需平衡员工体验与生产力的影响。全球经济不确定性与高建造成本抑制新增开发活动，导致优质办公与物流空间短缺。

在中国市场，商业地产仍处于新增供应高位，存量物业的升级改造需求日益凸显。节能改造成为资产优化的重要方向。2026年，消费者将为“感受”付费，办公场所的体验将成为竞争力的新标准。仲量联行的调研显示，员工对办公体验的高度评价将直接影响到岗积极性。资产的地理位置策略也在变化，能融入周边生活的“生活方式区位”受到青睐，创造宜人环境将是决定资产长期价值的关键。

🏷️ #商业地产 #结构性转变 #成本控制 #科技创新 #资产优化

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