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📰 地产行业，出现反常信号

今年以来，豪宅日光、二手房热卖等积极消息时有传出。不过，市场依然极端割裂，每个人对行情的体感可能都不尽相同。有人看到市场回暖，也有人悲观认为市场远未见底。那么，房地产的止跌回稳，到底走到哪一步了？相较于受政策、营销影响较大的新房市场，二手房成交更能反映市场的真实热度。明源君综合各项楼市数据认为，二手房市场分化还在持续加剧，核心城市已经告别单边下行的，进入震荡磨底阶段。尽管只是结构性修复，但对于市场而言意义重大。它意味着，市场最艰难的阶段大概率已经过去了。高能级城市，二手房出现止跌回稳迹象经过数年调整，二手房市场从普跌转向分化，一二线的热点城市，从成交量到挂牌量，都出现积极向上的苗头。而大部分三四线城市，依然在下行趋势中艰难挣扎。1、热点城市新增挂牌量大幅下降挂牌量是反映二手房市场供需关系的核心变量，也是判断市场情绪和趋势的关键先行指标。这几年二手房挂牌量逐年大增，市场持续承压，出现踩踏式抛售，直接导致二手房成交价格一路下滑。而在今年，供应激增状况得以明显缓解。中指研究院的数据显示，五月份全国25个重点城市二手房新增挂牌房源总量约12万套，较2025年同期下降41%左右。不仅新增挂牌量在减少，在售房源总量也有所下降。据国信达数据，截至五月份全国共有13个大中城市的二手房挂牌量同比下降。其中，降幅最大的三个城市是福州、广州和上海，挂牌量同比降幅分别达到52.44%、34.46%、31.12%。线上获客不停歇，点击了解除了上海及广州外，其余两个一线城市的挂牌量也在下降。北京二手房挂牌量连续五个月下行，刷新近八个月库存新低。深圳自一月份以来，二手房挂牌量减少5000套；挂牌量的下降，一方面是由于成交活跃，消化掉了一部分存量；另一方面，也是业主心态变化的一种外在显示。这几年，由于市场下行，大批业主都着急处置手头的房子，以价换量之下，二手房的成交价格一路走低。而随着急售低价房源被消化，剩下多为“可卖可不卖”房源，并且随着成交放量，越来越多业主不愿意低价割肉，心态上也转变为观望为主。从数据来看，一些城市成交价格已趋于稳定，有的还出现业主反价、惜售的现象。政策的刺激效果，也在持续发酵。截至目前，很多城市的首付已经降至15%左右，再加上“四限”退潮，购房门槛和购房成本大幅降低。部分此前为了腾名额而卖房的购房者，现在可以直接购置多套房产，因此打消了卖房的想法。挂牌量及库存回落的背后，成交端正在大幅修复。2、成交量持续上升，成交价格跌幅收窄二手房的市场热度出现明显提升。今年前五个月份，全国20个重点城市二手房累计成交约62.9万套，同比增长4.4%。一线城市表现强势，二手房成交量都出现大幅增长。尤其是上海，五月成交套数同比增加30.9%，连续两个月创近五年同期新高；北京成交套数同比2025年上涨10%左右，同样创下五年来同期新高。强二线城市中，杭州、成都、武汉等城市成交同比也出现小幅增长。而三四线城市大多同比仍为负增长，以价换量特征明显，成交规模仅为高峰时的30%-50%。这些迹象表明，热点城市的二手房流动性得到实质性修复。尽管成交均价仍在下降，但降幅持续收窄，市场抛售情绪在减弱。住宅的成交，往往遵循“量在价先”原则。成交量的持续回升是价格企稳的前置条件。从目前来看，核心城市的二手房成交持续增长，为接下来成交价的止跌奠定了基础。当然，市场是极端分化的，一线及强二线城市有成交量的托举，有望更快实现横盘震荡，而更多的三四线城市，目前依然看不到这一积极趋势，这也成了全国整体数据持续疲软的主要拖累。“老破小”成为成交绝对主力，信号很不一般近两年，各地不时有豪宅新盘“日光”，让本就冷热不均的市场显得更加割裂。当主流观点都在说，住宅全面改善化，刚需“已死”的时候，在二手房市场，最不起眼的“老破小”正在抢占C位。从前五个月热点城市的成交结构来看，低总价、小户型的老旧小区房源，已成为成交的绝对主力。以五月份为例，上海总价300万以下房源成交占比约58%，较2025年提高8个百分点；总价200万以下房源成交占比约50%；从面积段来看，70㎡以下的小户型成交占比约为41%。北京、深圳也是类似情况，两地300万以下占比分别提升约6个百分点，70㎡以下户型成交占比分别达到42%和32%。二线城市也呈现类似情况。如，南京五月成交的二手房中，总价100万以下房源占比约四成，这些房源多数房龄已超过25年。这并非偶然现象。如果我们将时间拉长，将范围放宽到更多高能级城市就会发现，“老破小”成交逆势走强已成为一种普遍现象。今年一季度，全国30个重点城市总价300万以内的房源，成交占比达到48.7%。四月份的情况也类似。低总价房源的成交占比，已到了令人咋舌的程度。例如北京，四月份300万以下房源占到将近8成，其中，有6成总价在200万以内。上海今年前四个月成交的二手房中，400万元以内房源占比达到高达81%。曾几何时，“逃离老破小”成为一种主流论调。很多人认为，住房改善时代，“老破小”已经彻底没有未来了。然而，“老破小”却成了这一轮二手房成交上涨核心支撑。这到底是怎么回事？戳这里，了解线上AI销售员第一，收储政策托底，一定程度上拉动了“老破小”成交。就在上个月，广州宣布国企下场收购个人二手房。收购对象是300万元以内、70平方米以下、位于环城高速以内的二手房源，且对房龄不作限制。并同时配套了2亿元的专项置换补贴。在此之前，上海早在2月份便启动了收储政策，单五月份一个月就收购了523套。据统计，截至2026年6月上旬，全国已有超过70座城市启动或宣布开展政府主导的二手房收购试点或收储工作。政府收储的目的，是打通置换链条，推动新房库存去化。由于各地收储基本以小户型、低总价房源为主，这在一定程度上推动了“老破小”成交。当然，目前各地的收储仍在试点阶段，规模相对较小。“老破小”成交飙升，更多还是来自市场的自发力量。第二，“老破小”跌出性价比，吸引刚需及投资客入场。首先，“老破小”的价格调整相对充分。俗话说，没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。二手房经过这几年调整，房价已经大幅回落。以明源君的观察的深圳某小户型为例，2020年巅峰价格可以达到500多万，而最新成交仅300万左右，跌幅达到40%以上，相当于回到9年前。可以说，老破小已经跌出了性价比。房价的性价比，通常锚定租金收益率。据中指研究院的统计，目前重点50城的二手房平均租售比约为2.3%。这个回报水平，已经超过5年期定存利率（1.9%），也跑赢10年期国债收益率。而“老破小”的收益率更可观。据统计，部分城市如成都、武汉、重庆、南京等，“老破小”的租售比已超过3.0%。当前，首套房商贷主流利率3.0% - 3.3%，公积金贷款为2.6%。当租金收益能够覆盖月供的时候，投资者便有了入场动力。与此同时，各地政策利好不断，降低首付比例，减少交易税费、设置购房补贴等举措，有效地降低了购房成本，也有力强化了刚需的购房意愿。而从供应端来看，这几年核心城市的新房基本全面改善化，低总价、小户型的刚需产品几乎处于断供状态。购房者只能全部涌向二手房，这也助推了二手房“老破小”的热卖。从二手房的成交趋势来看，国内楼市正式进入存量主导、分层分化、回归居住的新阶段。市场极致分化之下，不同城市、不同产品的风险差异极大，对房企而言，无论做布局还是做产品，都应该遵循一城一策的原则，充分衡量城市未来的机遇与风险，以及客群的需求及承接力，才能将有效降低试错风险。

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📰 地产经纬丨300万以下“老破小”交易走热，买卖心态有何变化？新华财经实地探访

本轮上海二手房市场出现结构性回暖，徐汇乐山片区等老旧小区改造带动挂牌价回升、成交周期缩短，刚需小户型成为市场支撑。统计显示，徐汇区和黄浦区的二手房价抗跌性较强，价格止跌并有小幅回升，挂牌价普遍抬升，买家议价空间维持在5%左右。门店经纪人反馈，300万以下二手房交易量同比有两位数增幅，刚需买家以改善教育、地铁便利和自住需求为主，投资需求占比下降。市场在“价格导向”转向“性价比、配套与保值能力”的综合考量，购房者更倾向横向对比多套房源，分析利弊后再决策。业内建议入手“老破小”需关注三大加分条件：美丽家园改造、楼栋加装电梯、近地铁；同时规避漏水、户口等隐患，避免盲目杠杆入场。若条件不足，需谨慎，尽量实现低杠杆或全款、月供控制在租金七成以下、净租售比达4%、房龄在30年内可按揭。

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📰 2025年终，写给依然坚守的地产人

老陈的故事反映了2025年中国地产行业的巨大变迁。他曾是房企的高管，如今却转行成为网约车司机，经历了从辉煌到落寞的转型。随着市场的萎缩，许多地产人面临着生存压力，纷纷选择离开或转型。老陈的经历不仅是个人的缩影，也是整个行业的写照，显示出地产行业的“撤退”已成常态。

与此同时，小林则选择了在存量市场中寻找机会，专注于老旧小区的改造。他认为，虽然大开发时代已结束，但存量时代的需求依然存在。通过微更新和社区激活，他希望能为居民提供更好的生活环境。这种转型代表了行业未来的发展方向，强调了用户运营能力的重要性。

2026年即将到来，地产行业的未来并非只有离场和内卷。随着对规模的执念减弱，更多细分市场和具体需求将被重视。老陈和小林的故事提醒我们，地产行业仍有生机，只要能解决真实的居住痛点，便能找到新的立足之本。未来的地产人需要耐心和专业，去迎接新的挑战与机遇。

🏷️ #地产转型 #老旧小区 #用户运营 #生存压力 #市场萎缩

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📰 普洱市加快推动城市内涵式高质量发展——宜游 宜业 宜居_昆明信息港

普洱市正经历一场深刻的城市转型，逐步发展为旅游城市、创业城市与宜居城市。在推动房地产高质量发展的过程中，普洱通过政策支持和项目培育，使得春风云庭等旅居地产项目受到广大旅居者的青睐，吸引了全国各地的购房者，成为许多人心目中的第二故乡。

与此同时，普洱市致力于建设“创业之城”，通过大院1955青年创业社区等平台，提供创业服务和资源整合，吸引了众多年轻创业者，积极推动就业，实现了良好的经济效益。普洱在创业政策和支持的推动下，不断创新创业模式，形成了丰富的创业生态。

在城市更新方面，普洱以人为本，积极改造老旧小区，提升居民的生活品质。月光小区的改造成为这一进程的典范，通过改善基础设施和社区环境，使居民获得更好的居住体验。普洱的城市发展不仅注重经济增长，更关注居民的幸福感和宜居性，逐步形成独具魅力和活力的城市形象。

🏷️ #旅游城市 #创业城市 #宜居城市 #老旧小区改造 #旅居地产

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📰 德祥地产：拟向认购方发行逾1亿股股份，净筹6876万港元_中房网_中国房地产业协会官方网站

德祥地产于11月24日与认购方签署协议，计划发行1.008亿股股份，预计筹集约6876万港元。此次发行的股份占已发行股份的11.11%，认购价为每股0.7港元，较最后交易日收盘价折让16.67%。筹集资金将用于推动传统地产向Web3生态系统转型、投资核心业务及优化资本结构等项目，旨在扩大合作网络和市场覆盖，支持公司长远发展。

在老旧小区改造方面，保定市积极推进居民主导的改造模式，确保改造质量与居民满意度。通过组建监督小组，居民代表参与每个施工环节，及时解决问题，提升了小区的居住环境和生活质量。自2018年以来，保定已改造1871个老旧小区，十四五期间计划改造1294个，投资74.8亿元，惠及近20万居民。

整体来看，房地产市场在政策引导下正逐步转向质量提升，尤其是住房租赁市场。随着新房销售促销活动的增加，开发商佣金也随之上涨，市场活跃度虽有所下降，但整体交易量仍保持高位。预计未来房价可能企稳，二手房市场也将迎来调整。

🏷️ #德祥地产 #老旧小区改造 #房地产市场 #Web3生态 #居民参与

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