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📰 大行评级丨高盛：香港住宅成交回软惟楼价具韧性，维持全年楼价升15%预测_市场分析_港股_中金在线

高盛最新研报显示，香港住宅成交量在近两到三个月持续回落并趋于低位，但楼价依然具备韧性，年初至今累计上涨约12.5%。写字楼市场的复苏已扩展至非核心区，如金钟及港岛东；零售租金自6月起回稳，但年初至今仍下跌约1.5%，略落后于全年预测的3%上涨。市场关注美联储及美国利率走高对香港楼市的影响，高盛认为市场流动性依然充裕，银行存款余额同比增长约10%，预计全年楼价升势将放缓，维持15%的年度升幅预测。行业方面，高盛看好地产股、收租股、银行及金融股的机会，给出对恒基地产、新鸿基地产、太古地产、汇丰控股、渣打、港交所等的正面看法，并对中银香港保持乐观。

🏷️ #香港楼市 #住宅成交 #楼价韧性 #写字楼复苏 #金融股

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📰 戴德梁行：二季度上海写字楼市场需求稳步修复 大宗成交强势反弹 - 观点网

本报告对2026年二季度上海写字楼、零售商业、大宗交易、产业地产及资产证券化等市场进行多维度解读，并对下半年发展作出展望。写字楼方面，二季度新增供应明显收窄，黄浦K11 Atelier入市，净吸纳量达23.3万平方米，空置率降至22.5%，租金小幅下行至6.42元/平方米/天，市场呈现结构性提质趋势 与圈层分化，核心商圈韧性高、新兴区依托产业集聚与性价比增大扩租。行业需求集中于TMT、贸易制造、专业服务、金融四大领域，二季度对租赁的拉动作用显著。下半年新增供应约52万平方米，部分项目集中交付将抑制去化速度，空置率可能维持高位，租金短期难以显著回升，业主将以灵活租约及优惠稳定租户。零售市场以“首发上海4.0”推动产业生态升级，核心与非核心商圈差异化发展，多个新开/升级项目提升商业能级，核心区品牌回流与本土IP出圈成为驱动。大宗交易方面，市场强势回暖，自用买家占比提升，国内投资主体主导，外资参与度回升有限，办公/研发办公仍为主导业态，酒店及公寓投资热度上升。产业地产方面，长三角外资签约活跃，AI、半导体、装备制造与新一代信息技术等领域增长迅速，首个生产基地及增资扩产并举，REITs上市带动不动产资本化新征程，国内市场存量商业物业证券化前景广阔。总体来看，市场在政策与产业迭代推动下呈结构性机会并存态势，核心资产与高品质物业将保持韧性，资产证券化将成为重要增量通道，行业转型升级将继续推进。

🏷️ #写字楼 #零售 #REITs #外资签约 #产业地产

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📰 商业地产正回归 但唯有优质物业方能胜出

世邦魏理仕预测2026年美国商业地产投资规模将增长16%，达到5620亿美元，标志行业进入择优市场阶段，资本将优先流向基本面扎实、区位优质、现金流稳定的资产。多 数物业类型的资本化率预计收窄5至15个基点，从而支撑资产估值。当前各业态表现分化，工业地产和多户住宅为资本首选，数据中心及电力等基础设施获新增投资关注，投资者愿为需求可验证、低不确定性的项目提供资金。写字楼尚未全面复苏，租赁水平较疫情前低约20%，仅核心门户市场接近或达到疫情前水平，空置率回落但品质与区位成为关键导向，核心优质子市场资产表现突出，老旧次级物业承压。邮局儿有消息称市场风险集中在写字楼与零售，住宅资产具长期增长潜力。后续观察将聚焦现金流可持续性、资产质量以及本地基本面是否支撑复苏。

🏷️ #商业地产 #投资规模 #资本化率 #写字楼 #资产质量

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📰 商办资产纳入REITs发行范畴，中建联合体86.7亿盘活天津117大厦

2025年的办公市场面临重要转型，写字楼资产逐渐成为商业地产企业优化财务结构的关键工具。根据国家统计局数据显示，今年前11个月，办公楼的开发投资和销售额都出现了显著下滑，反映出市场正在进行深度调整。尽管新开工面积减少，竣工面积却有所增加，这种供需不平衡推动市场理性回应，促使企业更加注重去库存和优存量策略。

随着供需结构的变化以及政策红利的释放，预计办公楼市场会在2026年逐步企稳。然而，要实现全面复苏，还需要企业需求的显著回暖。同时，优质写字楼资产如中国金茂等企业的融资案例显示，其在当前市场中扮演着风险管理和资金引流的重要角色，成为企业的信用基石。

此外，随着不良资产处理方法的多样化，商业办公资产交易逐渐呈现司法拍卖等新趋势。案例显示，商业办公类不良资产的处置已成为市场重要的一环，各类资本方的互联合作将推动价值重塑，为未来的市场活动提供新的动力和启示。整体来看，写字楼资产的多元退出渠道正在加速形成。

🏷️ #写字楼 #商业地产 #不良资产 #融资 #市场调整

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📰 上海商业地产市场需求温和复苏 投资市场热度持续回归核心区域

2025年第四季度，上海商业地产市场需求逐渐回暖，租赁市场显现出良好势头，尤其是在甲级写字楼领域。全市净吸纳量达到16.1万平方米，中央商务区和非中央商务区分别贡献了5.3万平方米和10.8万平方米的净吸纳。金融行业依然是租赁需求的主要驱动力，占比达到23%，科技互联网行业的需求也显著增长，反映出市场对高质量办公空间的青睐。

在供应方面，2025年四季度上海新增供应达31.5万平方米，空置率略有上升，市场租金则继续下行，中央商务区的租金下降至6.4元每平方米每天。产业园区市场同样表现出色，净吸纳量达39.6万平方米，以科技企业为主的需求持续强劲。同时，投资市场略显回落，交易宗数和成交额均有所下降，但核心区域的投资热度却持续回归，显示出投资者对长远回报的信心。

随着政策的支持和市场的恢复，未来上海的房地产投资市场将迎来更多机会，优质资产的交易将持续活跃。REITS试点的扩展和城市更新政策的落实，将进一步推动投资市场的发展，促进资本的有效配置，助力上海商业地产的长远发展。

🏷️ #上海 #商业地产 #投资市场 #写字楼 #科技企业

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📰 太古、华润等落子核心商务区，中海与盈科以生态化服务破局

近年来，以太古地产、新鸿基地产、华润等商业地产公司在写字楼项目建设方面取得了显著进展。根据观点指数的报告，重点城市的写字楼入驻企业行业分布与市场需求趋势密切相关。在分析了北京、上海、广州等八个城市的办公租金走势后发现，整体租金已进入下行通道，主要由于供应高峰带来的竞争加剧和空置压力。但预计未来2-3年，新增供应将显著减少，供需矛盾有望缓解。

太古地产的前滩广场项目已正式推出，成为高端办公与商业的协同体，预计到2026年底正式出租。同时，新鸿基地产和华润也在各自项目上取得了关键进展，这些项目预计将为区域商务生态注入新的活力。尽管短期市场面临调整压力，但随着市场逐步成熟，企业需求复苏和行业结构调整将推动长远发展。

当前写字楼市场的租户与运营商关系正在升级，运营商不仅是空间提供者，更成为租户价值创造的合作伙伴。这一变化使市场从单一的价格竞争转向综合服务生态的构建。同时，科技与新经济相关行业成为写字楼租赁需求的重要驱动力，未来市场的变化将进一步影响办公空间服务商的发展方向。

🏷️ #商业地产 #写字楼 #租赁市场 #市场需求 #企业发展

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📰 多元退出渠道加速形成 | 2025年12月商办与办公空间发展报告

2025年11月，全国办公楼市场依然处于投资销售快速收缩与新开工下降的状态，办公租金走势出现回调，重点城市的租金均值为2.48元/平方米/天，环比和同比均出现下跌。特别是在短期回暖之后，市场重新回到下行通道，租金的持续下行与城市之间的分化现象显著。虽然核心城市的优质写字楼资产依旧受到关注，但整体市场面临较大压力。

与此同时，太古地产等商业地产企业积极推进新项目，为市场注入新的活力，写字楼逐渐成为企业融资的关键信用基石。随着REITs发行范围的扩大，超甲级及甲级商务楼宇被纳入其中，有望促进商业地产的资本化进程。此外，随着办公空间服务市场的头部企业持续布局，行业内的资源向他们集中，尽管短期内需调整，但长期供需平衡将逐步改善。

最后，中小企业发展指数依旧低于景气线，但小幅上升显示出复苏潜力。整体来看，市场在经历结构性调整的同时，写字楼资产的核心价值越来越显现，未来的走势将取决于市场需求的有效恢复与政策的持续支持。市场的变化将推动商业地产行业向专业化、资本化的方向发展。

🏷️ #办公租金 #写字楼 #资产证券化 #中小企业 #市场压力

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📰 中国产业园建面突破60亿平方米，从运营到资产探索六大范式变革 — 新京报

在商业地产转型的关键时期，行业正积极探索可持续发展新模式。根据中国写字楼产业园发展论坛的消息，北京甲级写字楼市场正在回暖，但全国市场仍面临高空置率和供需失衡的挑战。专家指出，行业需要通过聚焦用户和存量优化等变革，实现从空间提供商到价值创造者的转变。北京市在支持商业地产方面采取了多项措施，包括优化租户服务和激活市场交易活力。

近年来，中国商业办公市场经历了多重挑战，写字楼市场的租售需求复苏缓慢，空置率上升，租金低迷。当前市场的主要特征是以价换量，商业地产正进入“以存量优化替代增量扩张”的深度转型期。全联房地产商会的专家表示，商业地产市场正处于“内卷”与“进化”的十字路口，未来需要六种范式的变革，以适应新的市场环境。

这些变革包括从产品为中心转向用户为中心，从增量扩张转向存量优化，以及从空间改造到城市更新等。科技范式也需从互联网+时代转向AI+时代，竞争范式则要从“内卷式”竞争转向竞合式共赢。行业的稳步回升需要一个缓慢的过程，未来的挑战与机遇并存。

🏷️ #商业地产 #写字楼 #市场回暖 #存量优化 #行业变革

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📰 房地产行业大事件汇总（2025.0925）：【广州支持存量商办改建为保障性租赁住房】_腾讯新闻

9月24日，中国房地产市场出现了一系列重要的土地及融资动态。南京7宗涉宅用地以底价成交，收金44.45亿元，其中6宗被央企或地方国资竞得，显示出国有企业在土地市场的强势地位。而成都中心城区的地块成交情况则略有不同，2宗地块溢价成交，总收金22.78亿元，显示出市场需求的活跃。

在融资方面，大龙地产计划收购北京城竺房地产60%股权，以扩展其在顺义新城的布局。同时，泛海控股面临美元债务的延期兑付问题，这可能会对其资金链造成影响。厦门象屿集团则因市场波动取消了绿色中期票据的发行计划，显示出融资环境的压力。

此外，广州市规自局推出土地利用改革试点方案，旨在提高土地使用效率，并促进住房保障。而高力国际发布的写字楼市场报告显示，北京写字楼市场在逐渐复苏，季度净吸纳量创下新高，表明企业对办公空间的需求持续回暖。

🏷️ #房地产 #土地出让 #融资动态 #市场需求 #写字楼

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📰 MSCI：第二季度亚太区商业地产投资额同比下跌19%至318亿美元

根据MSCI最新发布的《亚太资本趋势报告》，2025年第二季度亚太地区的商业地产投资额同比下降19%，降至318亿美元。宏观经济和贸易的不确定性加剧，导致整体行业复苏延后。然而，市场中仍然出现了一些积极的信号，特别是在写字楼市场，投资额回升至长期平均水平。韩国和日本在这一领域表现尤为突出。

新加坡的交易量在第二季度增长了51%，这主要得益于跨境投资者对酒店和住宅物业的浓厚兴趣。同时，数据中心的表现也非常亮眼，得益于大型平台交易的推动，交易额同比激增超过10倍，达到35亿美元。MSCI亚洲地产研究主管赵捷明指出，工业地产的领先势头有所放缓，投资者开始调整配置，向核心领域进行更均衡的投资。

尽管各类地产的复苏情况存在差异，但收入增长强劲的市场表现较好。2025年中期，跨境资金流动的回暖成为一个主要趋势，主要市场的投资均有所增长。除了工业地产外，跨境投资者对其他主要房地产类别的收购也在增加，显示出市场的活跃度和投资者的信心恢复。

🏷️ #亚太商业地产 #投资额下降 #跨境投资 #写字楼市场 #数据中心表现

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