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📰 闫学文初掌物业，建业新生活净利预降三成 - 瑞财经

2025年，建业新生活发布盈利警告，预计2025年度未经审核净利润同比下降约27%至32%，股东应占利润下降约25%至30%，反映河南龙头物企在行业调整期面临的经营压力。利润下滑主因在于金融及合约资产减值亏损扩大，2024年相关数据约为7490.7万元，2023年约为12.22亿元；回款周期拉长、坏账风险提升成为盈利压力的重要因素。贸易应收款在2024年末达33.27亿元，其中第三方应收占比首次突破50%，减值拨备约13.65亿元。毛利率下滑构成结构性压力，基础物管服务成本上升使物业管理分部毛利率下降，社区增值服务和非业主增值服务受市场下行影响亦明显收缩，2024年整体毛利率约26.6%，三大业务分部毛利率分别为21.3%、23.9%和20.1%。撇除资产减值等非经营性因素，2025年股东应占核心净利润预计下降不超过10%，显示日常经营的造血能力仍具韧性。人事方面，闫学文于2026年1月任建业新生活CEO，并以较低薪酬执行三年合约接替，推动治理结构更加合规化与专业化分工。闫学文以地产背景和区域管理经验为核心，目标在周期低谷中提振业绩并探索城市更新、存量资产运营等协同机会。对投资者而言，治理层的分设与管理层的稳健调整释放出积极信号，但公司业绩能否在下一个交卷期实现有效改善，仍需关注回款压力与增值服务的恢复情况。

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📰 从外部引入到内部提拔：宝龙商业换帅，以“自己人”筑牢发展根基

宝龙商业宣布完成管理层重要调整，原行政总裁徐猛辞任，由拥有本土化经验的蔡尔超接任。这一人事变动被解读为民营商业地产在行业周期调整期的务实转型：从引入外部职业经理人到强调内部成长型管理者，治理逻辑逐步回归稳健与本地化。徐猛在华东区域积累丰富操盘经验，任职期间经营保持稳健，为交接奠定基础，但未带来颠覆性变革；蔡尔超则具备从地产开发到TOD商业策划的一体化能力，且具备外部创业经历，强调内部深耕与外部视野的结合，能够高效执行集团战略并推动经营创新。在行业仍处存量竞争、消费回暖乏力的背景下，宝龙商业被视为集团现金流及安全的“压舱石”，当前目标是稳租金、稳收缴、保现金流，同时配合集团债务重组，提升运营效率与资产结构。长期看，宝龙将探索“家族控股+专业运营+市场化机制”的混合治理模式，以实现稳健成长并应对行业波动。此次变动体现出宝龙对周期的主动适应及对稳定经营的高度重视，强调在困难阶段以稳健经营与风险防控为核心竞争力，依托长三角核心布局与优质项目储备，推动治理升级与价值守护。

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