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📰 市场迎申报“热潮” | 2026年一季度REITs发展报告

本文梳理了2026年第一季度关于不动产REITs（不动产投资信托基金）的顶层设计与市场表现。政策层面呈现“顶层引导、多层联动”的格局：国家层面推动商业不动产REITs试点稳妥落地，聚焦服务消费与绿色消费领域的项目发行；地方层面以区域定位推动在城市更新、产业园区等领域的落地，形成差异化发展。市场呈现一级市场“首发扩容”和“存量扩募”的双轮驱动，保租房与仓储物流板块扩募提速，商业不动产申报活跃，头部标的估值修复。二级市场结构性分化明显，消费基础设施REITs与仓储物流板块涨幅领先，保租房板块因前期涨幅与申报撤回承压下跌。产权类资产显示韧性，现金流回收高效，出租率长期稳定在90%以上，租金收缴率维持高位，EBITDA虽受成本挤压回落但仍高于其他板块，分红具备安全垫。海外市场方面，美国REITs整体上涨，数据中心与自助仓储带动涨幅，香港学生公寓成为逆周期热点，政策推动非本地生源扩容释放市场空间。未来在政策引导下，区域与行业细分有望持续激活存量、提升资产质量与现金流稳定性。

🏷️ #REITs #商业不动产 #保租房 #仓储物流 #资产定价

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📰 商业地产供需平衡逐步改善，大宗物业交易额有望继续增长 _ 东方财富网

CBRE世邦魏理仕发布的《中国房地产市场展望（2026）》指出，中国经济将从规模增长转向高质量发展，预计2026年GDP增速约4.5%。在商业地产方面，办公楼、仓储物流、零售物业等板块供需改善，投资市场受益于更低利率，交易额预计继续增长。展望“十五五”开局，消费活力提升和产业升级将成为政策重点，开发投资下行压力缓和，AI、金融、出口和消费热点将转化为新的租赁动能。优质办公楼需求将持续增长，科技金融和消费领域为主力，AI带动科技中心城市扩张。供应方面新增高峰延续但部分城市已现见顶，租金在高库存压力下仍将下行但幅度趋缓，深耕机电更新、餐饮、停车等场景的改造提升成为重点，同时绿色认证需求提升。仓储物流方面高标仓供需趋于平衡，未来租金分化明显，华东华北降幅收窄，部分城市有望回升。零售物业在供给增加与新消费主题带动下保持增长态势，2026-2027年将迎来开业高峰与改造叠加，租金总体承压。投资市场方面，2026年大宗物业交易额同比5-10%提升，资本市场信贷政策及REITs支持将改善融资与流动性，投资重点关注中西部及华东区域的供需改善资产，租赁住宅与优质零售资产具备较好投资前景。

🏷️ #房地产 #办公楼 #仓储物流 #零售 #投资

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📰 商业地产供需平衡逐步改善，大宗物业交易额有望继续增长 CBRE世邦魏理仕发布《2026年中国房地产市场展望》报告 - 瑞财经

CBRE世邦魏理仕发布的《中国房地产市场展望（2026）》指出，中国经济将从规模增长转向高质量发展，2026年GDP增速约4.5%。在商业地产方面，办公楼、仓储物流、零售物业等板块供需逐步改善，投资市场有望在利率下降、政策支持和消费升级的带动下回暖。办公楼方面，2025年主要城市净吸纳量提升，2026年预计提高10-15%，科技、金融与消费将成为主力需求，人口老龄化与服务业升级将推动“服务上楼”的租赁增长；供应方面，部分城市已过峰，租金总体将继续回落但幅度或将收窄。仓储物流方面，高标仓在2025年净吸纳创历史新高，2026年或回落至800万平方米，租金分化明显，华东华北趋稳或回升，华南五城承压。零售物业在消费升级和新主题促动下仍有增量，2026-2027年将迎来开业高峰与改造叠加，净吸纳与租金压力并存。物业投资方面，2025年交易额和大宗交易增速受金融环境影响回落，2026年在资金面向好和公募REITs推动下有望实现5-10%的小幅增长，核心资产和中西部区域具备较好投资机会，租赁住宅与高质量零售物业仍是重点方向，同时办公楼纳入公募REITs将提升流动性。总体来看，行业进入“十四五”开局的新阶段，需求端将由科技、金融、消费驱动，供给端逐步回落但分化显著，投资策略应聚焦结构性机会与区域分散。

🏷️ #地产展望 #办公楼 #仓储物流 #零售物业 #投资

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📰 破纪录！俄罗斯仓储地产今年新增780万㎡ 大型电商平台系建设主力

根据Nikoliers的最新研究报告，俄罗斯仓储物流市场正经历前所未有的增长，预计到2025年新增高质量仓储物业面积将达到780万平方米，较2024年增长1.7倍。这一增长主要受到大型电商和快速消费品零售连锁店的物流扩张推动，这些企业不仅在建设自有配送中心，还积极签署定制建设项目合同，以支持其庞大的业务网络。

分析师指出，2023年至2024年间的仓储交易累积效应以及去年下半年关键利率的上升导致多家项目推迟启动，进一步推高了当前的数据。预计这一增长趋势将在2026年继续，届时部分原计划项目将完工，电商平台的投资计划也将逐步落实，俄罗斯优质仓储物业总量可能突破5600万平方米。

随着供应量的激增，俄罗斯的仓储资源供给密度和区域布局也发生了深刻变化。预计到2025年上半年，每千名居民的仓储面积将增长至341平方米，年底有望达到381平方米。定制化需求仍占主导地位，BTS项目占新增仓储的68%。然而，市场的快速扩张也伴随着监管力度的收紧，合规性与政策风险成为市场参与者需关注的重要因素。

🏷️ #俄罗斯 #仓储物流 #电商 #市场增长 #政策风险

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📰 【开源地产|REITs周报】仓储物流REIT单周表现优异，做好REITs常态化申报工作

2025年第38周，中证REITs指数表现波动，收盘为838.43点，同比上涨6.42%，但环比下跌0.19%。市场成交规模上升，成交量同比增长352.14%，但成交额有所下降，显示出投资者对REITs的关注度提升，同时也面临一定的市场压力。各类REITs的表现各异，其中仓储物流REITs本周上涨0.55%，单月累计上涨1.34%。

国家发展改革委发布了关于进一步做好REITs常态化申报的通知，以促进基础设施领域的REITs扩围和扩募，在项目质量把关方面提出了更高要求。此外，中金唯品会奥特莱斯REIT成功上市，募集资金34.80亿元，底层资产运营稳健，预计将进一步推动市场发展。

总体来看，REITs作为高分红、中低风险的投资品种，仍具备良好的配置性价比，尤其是在政策支持和养老金入市预期下，市场前景看好。尽管存在价格波动和政策风险，但投资者应保持关注，寻找潜在的投资机会。

🏷️ #REITs #仓储物流 #市场表现 #投资机会 #政策支持

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📰 【开源地产|REITs周报】仓储物流REIT单周表现优异，做好REITs常态化申报工作_手机网易网

2025年第38周，中证REITs（收盘）指数为838.43，同比上涨6.42%，环比下跌0.19%。本周REITs市场的成交量达5.29亿份，交易规模同比增长352.14%，但成交额下降了49.13%。保障房、环保、高速公路等多个类别的REITs在本周的涨跌幅不一，其中仓储物流类REITs单周上涨0.55%，单月累计上涨1.34%。

国家发展改革委发布了关于继续推动REITs常态化申报工作的通知，强调项目质量和组织保障。中金唯品会奥特莱斯REIT正式上市，募集资金达到34.80亿元，底层项目运营稳健，显示出REITs市场的活跃性。同时，市场对REITs作为低风险高分红资产的看法持续乐观，行业评级维持“看好”。

总的来看，随着债券市场利率的下降，REITs市场的投资性价比有望提升。尽管面临调控政策和市场变动的风险，但在社保金和养老金的入市预期下，REITs行业仍具有较好的投资机会，未来的发展值得关注。

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