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📰 REITs 样本视角｜消费 REIT 双标的推进，大悦城探索商业地产“投融建管退”现实路径|界面新闻

天津南开区的大悦城面临与成都大悦城类似的挑战，但两地的资产成熟度、商圈结构和存量盘活逻辑截然不同。成都作为底层资产的REIT“退市”案例，出租率稳定在高位、现金流可预见，成为市场最“REITs-ready”的标本。通过REIT分离资产与运营、让运营能力变成可收费的独立产品，大悦城控股实现资金回笼、降低负债、并维持日常运营管理权，从而为后续同类资产的资本化运作提供范式。相较之下，天津大悦城是核心存量资产，估值较高且处于更复杂的二级市场环境，5.55亿元募集规模体现对更大债务置换或再投资需求的预期，同时也对制度边界形成了测试。一系列组织变阵与平台化运营的尝试，试图把商业运营能力从开发端解耦出来，形成对外输出的专业化服务，并以此维持央企在存量时代的生存与发展路径。最终，这一切不仅关乎个案成败，更关系到消费REIT是否能够成为存量资产的可持续基础设施，以及国企在市场化、去存量化的进程中如何通过“管资产、做服务”实现长期价值。

🏷️ #REIT #存量资产 #大悦城 #央企转型 #资产运营

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📰 年轻力的下一站：大悦城把流量做成了资产

2026年，中国商业地产处于拐点，增量开发收缩、存量资产堆积，单靠“收租”模式难以再解释价值。消费REITs扩容、城市更新提速和运营能力定价成为新焦点，大悦城提出“年轻力”战略，将流量转化为资产。上半年数据呈现：236亿级销售、2.31亿客流、客流增速高于销售，且人均单次消费约101元，显示以“流量蓄水”为核心的运营逻辑。原有的IP活动如“大悦嗨新节”成为持续内容生产线，提升到访理由，形成稳定增长。更重要的是，年轻力从自营扩展到轻资产输出，管理输出项目达44个，在管面积达470万㎡，运营能力成为可独立定价的产品。大悦城推动“从大悦城到大悦生活”的业态整合，打通商业与物业资源，形成会员数据贯通的闭环，促成购物中心、写字楼、长租公寓、酒店等多业态协同变现。再进一步，产业地产和写字楼等板块共同服务同一人群，形成区域流量的多次变现路径。资产化阶段，REITs分红稳定、融资成本下降，资本端对运营能力的价格化逐步确立——流量完整转化为资产。未来，大悦城的答案并非更密的活动，而是以资产化的闭环去提升企业价值。

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📰 周期底部做对的事！姚长林推动大悦城完成深度战略转身

大悦城在地产行业进入后高周转时代后，开启以“开发+运营”并行的转型之路。董事长姚长林上任后，提出并落地“1123”战略，即提升商业板块引领、夯实住宅底盘、深耕核心城市群、走精细化运营。为实现新战略，推动组织扁平化改革，撤销四大区域大区，设立七家直属集团总部核心城市公司，商业、物业合并成大悦生活事业部，开发与营销整合为开发事业部，进一步推进数智化驱动的全链条数字升级。半年报显示成效初现：轻资产输出增多、物业管理与产业运营效率提升、写字楼及产业招商活跃、深圳产业园区接近满租，同时推动资产证券化闭环与低成本融资。住宅板块则转向“少而精”的投资策略，聚焦核心都市圈优质地块，产品体系落地，提升去化与利润水平。尽管面临短期毛利波动和对外担保等遗留问题，改革的底层逻辑是将决策下沉到一线、以高质量资产和运营能力驱动稳定现金流，为未来三年释放转型红利奠定基础。总体来看，大悦城的转型正在从单一房企开发向“开发+运营”的城市综合服务商转型，具备较强的长期韧性。

🏷️ #转型 #开发运营 #大悦城 #姚长林 #REIT

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📰 买地建卖场太贵，大润发只能在吾悦广场开店省钱了|界面新闻 · JMedia

本次报道聚焦高鑫零售与新城吾悦的全面战略合作，双方以实体零售升级为目标，旨在通过资源互补与协同推进实现高质量发展。重点在于将大润发等大型民生品牌与吾悦广场的商圈网络深度绑定，探索消费者洞察、数字化营销、社区经营等多维度协同，打通流量与运营能力，推动以现成物业降本增效的门店拓展模式。分析指出，此举不仅提升县域及三四线市场的商业活力，也有助于提升吾悦广场的客流与场内商户业态活力，形成“民生刚需+商场综合体”的组合竞争力。文章也揭示了现实挑战，包括下沉市场的冷链与本地选品成本、两大品牌独立运营体系的协同难度、以及在不同项目间建立统一会员与营销机制的难度。未来三年，双方将以定制化门店类型、联合营销和数据互通为重点，推动大润发向社区生活中心转型，并以三方协同模式应对行业环境的压力。总体来看，此举是实体零售在转型升级中的一次重要尝试，兼具风险与机会。

🏷️ #实体零售 #吾悦广场 #大润发 #合作升级 #下沉市场

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📰 买地建卖场太贵，大润发只能在吾悦广场开店省钱了

高鑫零售与新城吾悦集团签署全面战略合作，首发项目在江苏淮安涟水东吾悦广场大润发店。两方强调商业载体与零售品牌的深度协同，是实体零售高质量发展的重要路径，目标在于通过消费者洞察、数字化营销、社区经营等多维度打通场域流量与运营能力，提升客流与粘性，共同对抗行业压力。大润发以往以自建重资产扩张为主，如今通过在吾悦广场现成物业落地，显著降低拓店成本与风险，并可按不同吾悦广场项目定制店型，覆盖三四线及县域市场，带来稳定的家庭客群导入，提升商场整体出租价值。吾悦广场作为头部商业地产品牌，现阶段房企面临空置率上升和业态老化挑战，双方合作有助于补齐民生刚需板块，提升场内商户经营与场域协同，但在供应链下沉、冷链、生鲜选品等方面仍需攻坚，会员互通及收益分摊等协同落地也面临较高难度。大润发在自救与转型中，将通过与吾悦广场的共建、共赢，探索“大超+中超+前置仓”协同，以及减法优化SKU与自有品牌建设，力求实现从单一卖场向社区生活中心的转型。

🏷️ #战略合作 #大润发 #吾悦广场 #下沉市场 #商业地产

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📰 CFO回归中粮、撤销四大区!大悦城这场深度变革意在何方?

大悦城控股正在经历从传统开发商向城市运营服务商的转型。通过高管轮换与架构重塑，集团以扁平化管理取代以往的区域层级，取消北方、华东、华南、西南四大大区，设立七家城市直属总部，直接以总部指挥触达一线项目，提升决策效率与资金运作的灵活性。与此同时，内部业务板块深度整合，形成“城市运营服务商”的新定位：商业与物业合并成立“大悦生活”，产品与营销合并为开发事业部，产业与数字化板块独立升级，以数字化管理支撑运营。改革的初步成效显现，2025年实现大幅减亏、上半年扭亏为盈，商业成为现金流主力，融资成本下降，增强了资产统筹与风险防控能力。但挑战依然存在：业绩下滑仍未彻底扭转、扁平化落地短期内的协调成本、两大运营体系融合的协同效应、以及新赛道的培育期难以填补传统业务的缺口。未来需以“1123”战略为指引，聚焦核心城市群、强化商业运营的增长驱动，确保从风险修复向长效经营、战略落地的全面转变。

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📰 大悦城再申消费REITs：天津核心资产入池，复刻成都样本背后的“投融建管退”全闭环

大悦城控股发布公告，正式启动天津大悦城商业不动产REITs申报，延续自2024年以来华夏大悦城消费REITs上市的成功路径，展示出“存量盘活+增量扩张”的持续落地能力。成都样本显示出色的运营能力：一季度出租率达96.13%，租金单价同比上涨7.23%，EBITDA和EBITDA Margin均提升，销售额与客流分别同比增长24%和16%，初始募集规模对应的年化分派率达5.64%，位居同类REITs前列，打破行业对地产REITs的乐观。其核心在于以业态调改、首店引入、场景更新和数字化工具增强品牌与客群匹配，推动租金与客流质量的双提升，证明优质资产在存量时代仍具成长性。天津大悦城则作为核心城市标杆的复制体，依托完整的产品架构和四维招商体系，在南开区核心商圈确保长期稳定现金流与增值潜力，展现出“首店经济+场景化运营”的持续竞争力。两地经验汇聚成大悦城的闭环模式：开发与运营的协同、REITs上市退出、再投入扩张，形成可复制、可持续的全生命周期资产管理体系，推动商业地产穿越周期的新范式。需要注意的是，本文信息以公司公告为准，投资需自担风险。

🏷️ #REITs #大悦城 #存量盘活 #增量扩张 #商业地产

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📰 央企反攻物业-证券之星

近年来，央企密集布局物业管理服务，形成“万亿级”规模的集中突破。中粮、中交、中铁、中建等四大央企相继整合资源，转向物业服务、资产运营与城市运营，掀起一场行业“撤退潮”与“反攻潮”的并行态势。以中交地产为例，因净资产为负而退市风险警示，选择以1元对价将地产开发业务等剥离，转型为以物业为核心的轻资产平台；中粮通过大悦城整合商业与物业，组建“大悦生活”，把服务延展至商场、社区、写字楼乃至产业园区，提升物业对商业的反哺能力。中建“八局”集体进入城市服务赛道，多个项目覆盖环卫、城市运营、文体等领域，显示出强大协同与规模效应；中铁诺德等亦在校园、医疗后勤、住宅物业等领域扩张。行业数据亦显示央企在规模与现金流方面具备优势，尽管利润率不高但波动性低、抗周期性强。这一趋势正在重新塑造物业市场竞争格局，央企以政企资源、全产业链协同及强品牌背书，构成对民企的强力挑战。未来物业行业的关键挑战在于能否实现从甲方思维向乙方服务的转变，以及在毛利率下滑的背景下实现增收增利的平衡。

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📰 大悦城，终于跟上变阵的步伐_手机网易网

大悦城控股宣布整合组织架构，裁撤所有大区公司，改为总部直管的7家城市公司并将多项业务板块重新组合为“大悦生活”、产业发展、开发等新部门，进一步缩短决策链条，推动扁平化管理。这次人事变动在内部被视为对新政府任期的首次“烧火”行动，与行业内央企自我裁减、去冗余的趋势一致。新任总经理田佳琳接任，来自内部提拔，强调深耕一线的实战经验与顶层设计能力的结合。回看过去，大悦城曾以朝阳大悦城等项目叩开市场，但受行业寒潮与利润下滑影响，2022年以来持续亏损，2025年归母净利润也出现亏损。唯有商业板块表现较为亮眼，购物中心销售和客流均实现增长，成为逆势中的“压舱石”。此次裁撤大区只是整轮重组的序幕，城市公司和领导班子将同步调整，骨骼已重塑，肌肉在适应新格局。大悦城正通过削减区域冗余、提升区域公司协同效能以及强化商业能力，力求在持续的市场寒冬中找到新的增长路径与定位。

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📰 大悦城,终于跟上变阵的步伐

大悦城控股宣布全面裁撤区域公司，启动总部直管7个城市公司（北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亚亚龙湾）并重组业务板块：将商业与物业整合为大悦生活，产业与写字楼管理部改为产业发展事业部，开发相关职能合并为开发事业部，数智化中心独立升级。此举是扁平化管理的进一步落地，也是对过去“区域公司—下沉决策”模式的破除，旨在缩短决策链条、提升效率。此前，拔高内部人事改革，新任总经理田佳琳为大悦城内部提拔，多年前就已在多个区域担任要职，体现内部培养的用人传统。上市公司经历多年的亏损与行业调整，大悦城靠商业板块成为相对支撑点，去年商业业务实现同比增长，成为穿越寒冬的关键。当前变革不仅是结构调整，更是对经营模式的系统再造，骨骼正在重塑、肌肉正在生长，意在在核心城市群保持竞争力、推动轻资产与REITs发展，重整后的未来路径尚待市场检验。

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📰 大悦城地产挥别港交所：私有化应对行业周期，战略调整谋新发展

大悦城地产于2025年11月27日正式退市，标志着其12年的港交所上市历程结束。此次退市是因中粮集团主导的私有化计划生效，总代价约为29.32亿港元。退市后，A股上市的大悦城将成为中粮集团旗下地产板块的唯一上市公司，市值为134.2亿元。这一调整意味着2019年形成的双平台架构退出历史舞台，反映出地产行业周期波动的影响。

大悦城地产在退市前的业绩表现出阶段性波动，营业收入为81.24亿元，同比下降5.78%。尽管如此，整体毛利率提升至34.43%，主要受物业开发和投资物业收入的支持。新开业项目的表现也相对突出，南昌大悦城的客流量和出租率均表现良好，显示出企业在调整期内的韧性。

产业观察人士指出，私有化将使大悦城地产在资产处置和资金规划上更加灵活，有助于巩固其在中高端商业地产领域的竞争优势。自2022年以来，超过30家上市房企退市，其中主动退市的仅有5家，大悦城地产的退市为行业调整提供了重要的参考案例。

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📰 上市12载后挥别港交所 大悦城地产退市背后：战略调整与行业新布局

大悦城地产于2025年11月27日正式退市，标志着其私有化计划的完成，该计划自11月25日生效。此次交易总代价约29.32亿港元，完成后中粮集团旗下的地产板块仅保留A股上市的大悦城。自2013年上市以来，大悦城地产聚焦大悦城品牌的城市综合体开发与运营，经历了市场周期的波动，流动性压力明显。

公司在公告中表示，私有化将优化治理框架，整合组织与股权结构，提高管理决策效率。2025年上半年，大悦城地产营业收入约81.24亿元，同比下降5.78%，主要因物业开发结算面积减少。尽管整体毛利率提升，但投资物业租金收入有所下降，显示出行业调整带来的挑战。

行业观察人士指出，私有化能帮助企业在低谷期保持战略定力，获得更灵活的资产处置和资金规划。自2022年以来，已有超过30家上市房企退市，大悦城地产的主动退市有助于其在中高端商业地产领域巩固竞争优势，并为未来行业复苏储备优质资产。

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📰 大悦城地产宣布退市，酒店业务的未来走向如何？

大悦城控股于2013年上市，计划于2025年私有化，标志着其上市之路即将结束。近日，大悦城地产宣布通过私有化决议，预计11月27日正式撤销在联交所的上市地位。这一重大资本运作显示出大悦城正在全面调整其业务战略，尤其是其酒店业务的收缩。大悦城旗下的酒店数量已从高峰期的众多减少至仅剩四家，显示出市场环境的变化对其业务的影响。

大悦城的酒店业务经历了从依赖国际品牌到发展自有品牌的转变。早期，大悦城通过引进国际知名酒店品牌运营旗下酒店，但随着市场变化，酒店业务逐渐向轻资产运营模式转型。这种模式不仅能减轻资金压力，还能通过品牌输出和管理能力获取稳定收益。尽管酒店业务并非大悦城的核心主业，但其在整体生态中仍扮演着重要角色，贡献稳定的现金流。

随着大悦城从港股退市，酒店业务将面临新的发展环境，获得更大的经营灵活性和决策自主权。未来，大悦城可能会加大酒店业务与管理输出力度，着力开发自有品牌，并在商业综合体内进行运营。这一系列调整或将为大悦城的酒店业务带来新的机遇，市场对此充满期待。

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📰 大悦城地产申请撤销股份上市地位，自11月27日生效_中房网_中国房地产业协会官方网站

大悦城地产于2025年11月24日宣布将于11月27日正式撤销其在港交所的上市地位。这一决定是基于公司法第99条的股份回购计划，并已获得联交所批准。撤销上市的决策经过法院会议的投票，通过了私有化的提案。公告显示，截至会议日期，公司已发行的股份总数为142.3亿股，支持退市的股东人数占据了相对多数。

随着大悦城地产的退市，市场对于未来房地产行业发展趋势的关注度也在加大。当前房地产市场面临诸多挑战，包括资金流动性紧张、债务违约风险提升等。同时，行业政策的调整及供需关系的变化，也在不断影响着房产市场的走向。预计未来一段时间内，行业将继续集中调整，以适应新形势下的发展需求。

除了大悦城地产的退市消息，其他房地产企业也在积极应对市场变化，尤其是在长租公寓供应链方面的一系列创新举措，展现出行业在新生态下的活力与变革。未来房地产市场将如何发展，值得各方持续关注与深入分析。

🏷️ #大悦城地产 #退市 #房地产市场 #股份回购 #供需关系

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📰 又一地产央企，私有化退市

大悦城地产计划通过私有化方案于11月27日正式退市，结束其在港股的12年上市历程。作为中粮集团旗下的地产业务旗舰，大悦城地产近年来在市场环境不断变化的背景下，面临股价低迷和流动性不足的问题。此次私有化将提升决策效率，减少运营成本，利于其整合进大悦城控股的体系。

私有化的原因主要包括市场与经营压力、战略与效率需求以及行业环境变化。随着房企私有化退市趋势的加剧，许多公司因融资能力受限、股价估值偏低而选择这一路径。克而瑞认为，这一现象反映了行业深度调整的必然结果，未来房企将经历更彻底的洗牌和重组。

在当前经济环境下，房企需要通过战略调整和运营优化，以应对行业下行带来的挑战。大悦城地产的退市或许只是众多房企应对困境的一个缩影，未来企业需要灵活应对市场变化，以确保可持续发展。

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📰 即将退市！历时四个月，大悦城地产私有化进入尾声

中粮集团旗下的大悦城地产于11月17日宣布私有化决议案获通过，标志着其长达12年的港交所上市历程即将结束。此次私有化以29.32亿港元回购非关联股东股份，交易完成后，大悦城控股的持股比例将提升至96.13%，实现对该平台的全资掌控。这一举措在房地产行业深度调整的背景下，旨在优化治理架构和改善经营业绩，成为房企私有化退市的典型案例。

大悦城地产的私有化进程历时四个月，交易前后股权结构发生显著变化，股东持股比例将重新调整。作为中粮集团的重要商业地产平台，大悦城地产在全国范围内拥有多个商业项目，私有化后将全面纳入大悦城控股体系，促进资源整合。此次私有化不仅是应对市场变化的战略举措，也是改善大悦城控股盈利状况的关键步骤。

近年来，房地产行业面临市场压力，流动性不足，导致多家房企选择私有化退市以应对经营困境。私有化后，企业可减少监管要求，降低运营成本，灵活推进战略。克而瑞地产研究机构认为，未来2-3年，房企私有化或将持续，行业将经历更深层次的洗牌与重组，企业需适应市场变化，进行战略调整与优化。

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📰 中报观察 | 大悦城上半年甜与苦 购物中心平均出租率保持93%高位

大悦城地产于8月28日晚发布2025年中期业绩公告，营业收入约为81.24亿元，同比下降5.8%。该公司表示，主要原因是物业开发业务结算面积下降。尽管房地产行业仍在筑底，大悦城地产的业务表现相对稳定，整体毛利率为34.4%，同比增长2.9个百分点。在物业开发业务中，营业收入占近七成，交付物业建筑结算面积同比下降32%，但结算单价同比增长33%。

展望下半年，大悦城地产致力于成为“卓越的城市运营与美好生活服务商”，将整合促消费政策资源，强化品牌影响力与竞争力。酒店经营业务方面，虽然面临市场压力，仍有部分酒店通过差异化定价实现局部逆势增长，整体平均入住率为84%，同比增长4个百分点。管理输出项目收入同比增长47%，主要得益于华夏大悦城商业REIT的管理收入。

投资物业方面，收入约为20.38亿元，同比下降2.5%。购物中心和写字楼的收入分别占比88%和9%。尽管购物中心的平均出租率下降至93%，南昌大悦城等新开项目表现优异，租金收入增长显著。整体来看，大悦城地产通过优化经营策略，在挑战中寻求发展机会，展现出较强的市场韧性。

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