⁣
📰 物业行业进入专业供应链时代 - 瑞财经

房地产行业进入深度调整期后，物业公司正在经历一次重新定价。过去，资本市场看物业公司，首先看规模：在管面积、合约面积、外拓速度、母体房企资源。谁背靠强势开发商，谁就更容易获得项目、品牌和估值溢价。但今天，市场的关注点正在变化。物业公司不再只是房企交付后的配套服务部门，也不再只是“收物业费”的轻资产平台。它们能否形成独立经营能力，能否穿越地产周期，能否通过专业化组织和科技化能力提升服务效率，正在成为新的估值核心。在这一轮转型中，万物云是一个具有代表性的样本。这家公司脱胎于万科物业，于2022年赴港上市。与许多房企系物业公司一样，万物云早期发展受益于母体资源和住宅物业市场扩张。但与行业普遍路径不同的是，万物云较早提出从传统物业服务公司转向“空间科技服务商”，试图将住宅、商企、城市空间、产业园区、公共服务等多元场景纳入统一运营体系。要完成这种转型，物业公司不能只依靠项目经理和一线团队的经验管理，也不能继续把安防、机电、保洁、绿化等基础服务停留在分散采购、分散履约、分散管理的状态。一个全国化、多业态、跨场景的空间服务企业，必须建立自己的专业供应链能力。这也是理解万御安防、万净环卫的关键。万御安防承担的是安防、秩序维护、机电等专业服务能力，万净环卫承担的是保洁、绿化、环境服务等专业能力。它们不是简单意义上的外包供应商，而是万物云在规模化发展过程中，为解决传统物业行业用工风险高、服务标准不统一、跨项目协同效率低、现场质量难追踪等问题，逐步搭建起来的专业化供应链平台。如果说过去物业公司的竞争是“规模竞赛”，那么万物云正在参与的，是另一场更难的竞争：谁能把分散在不同项目、不同城市、不同业态中的现场服务，变成可复制、可调度、可衡量的运营能力。万御、万净的本质，是专业供应链升级物业服务看似简单，背后却是高度复杂的现场管理系统。一个大型住宅社区、一栋写字楼、一座产业园区或一个城市街区，日常运行都离不开秩序维护、安防机电、环境保洁、绿化养护、设备巡检、客户响应和突发事件处理。过去，这些工作更多依靠项目本地团队完成，管理方式相对分散，服务标准也容易因人而异。当物业企业服务半径扩大后，分散式管理的效率瓶颈会越来越明显。因此，头部物业公司推动专业化供应链建设，是行业发展的必然趋势。安防、机电、保洁、绿化等基础服务，需要从“项目自组织”转向“专业化平台供给”；服务标准，需要从经验管理转向流程管理；人员调度，需要从人工协调转向系统协同。万御、万净的设立，正是万物云对这一行业趋势的回应。对万物云这样管理多业态、多城市、多场景的企业而言，基础服务不能长期依靠零散外包和项目经验。安防机电需要专业化队伍，环境服务需要稳定履约体系，秩序维护需要统一标准，保洁绿化需要过程管控。只有把这些基础服务沉淀为专业供应链能力，物业企业才有可能真正实现规模化运营。从行业视角看，这不是简单的外包采购问题，而是物业企业组织能力升级的问题。采购规模本身并不能说明问题。对于劳动密集型服务而言，大量成本最终对应人员薪酬、劳务支出、设备耗材和现场履约。判断一家物业公司的供应链是否健康，关键不是看有没有大额采购，而是看采购是否真实、定价是否公允、服务是否可验收、流程是否可追溯、效率是否有提升。万御、万净的价值，恰恰在于把过去分散在项目层面的基础服务，逐步纳入更专业、更标准化、更可追踪的组织体系中。合法合规披露，关联交易就不是原罪关联交易在房企系物业公司中并不罕见。从业务演进看，物业公司脱胎于开发商体系，早期承接母体房企项目，向关联方提供案场服务、前介服务、销售配合服务，甚至与集团内其他主体共同采购或外包服务，都是行业中长期存在的安排。因此，关联交易本身并不等于问题。真正的问题在于：关联交易是否被充分披露，是否按照正常商业条款定价，是否经过独立董事、审计机构和股东大会等机制约束，是否存在利益向特定主体不当转移的空间。这也是市场审视房企系物业公司时最核心的关切。外界关注的，不是一家公司有没有采购安防、机电、保洁、绿化等基础服务，而是这些服务为什么由相关主体承接，价格如何形成，供应商如何遴选，服务如何验收，利润如何分配，资金是否留在经营体系内，上市公司与供应商背后的持股平台之间是否存在需要进一步说明的利益关系。对于万物云而言，万御、万净所代表的专业供应链建设，既是其规模化运营的必要安排，也天然需要经受资本市场更高标准的审视。采购规模本身并不能说明问题，关键在于交易是否真实、定价是否公允、流程是否可追溯、服务是否可验收、利益边界是否清晰。这类问题，在单个交易层面可能是合规问题；在资本市场层面，则是信任问题。上市公司可以用规则解释“我披露了什么”，但投资人还会继续追问“我是否看懂了交易的实质”。这也是许多房企系物业公司正在面对的共同挑战：合规披露是底线，但信任建立需要更高程度的透明度。放到万物云身上，这种透明度并不只是为了回应外界疑问，更是为了让市场看清楚：万御、万净并不是简单的外包故事，而是万物云将分散现场服务转化为专业供应链能力的组织安排。只有把这套安排讲清楚，专业化供应链的价值才能真正被理解。专业供应链与科技化，是独立发展的底层能力过去，物业企业往往把安防、保洁、机电、绿化看作成本项。但当行业进入存量竞争，这些基础服务正在变成决定企业效率和服务品质的核心环节。谁能用更稳定的组织、更统一的标准、更可控的成本完成现场履约，谁就能在同样的项目规模下获得更高运营效率。万御、万净的意义，正是在于把基础服务从单一成本项，转化为可管理、可调度、可优化的效率系统。专业供应链解决的是“谁来做、怎么做、按什么标准做”的问题；科技化解决的则是“如何发现问题、如何派发任务、如何追踪过程、如何完成闭环”的问题。物业现场最大的难点，是信息分散。设备运行数据、人员作业数据、客户报事数据、视频识别数据、工单处理数据、能耗数据，过去往往分散在不同系统、不同岗位、不同项目中。问题发生后，依赖人工发现、人工派单、人工跟进、人工验收，效率低，也容易出现责任断点。如果能够把视频、物联、工单、空间、人员和服务流程打通，物业服务的逻辑就会发生变化：从“人等问题出现”，转向“系统主动发现”；从“层层传递信息”，转向“自动生成任务”；从“事后检查”，转向“过程留痕和闭环验收”。这正是万物云推进“灵石”等空间科技能力的现实意义。当万御、万净这样的专业供应链能力，与灵石这样的空间科技能力结合，万物云的现场服务就不再只是“有人干活”，而是逐步变成“系统识别、专业响应、过程留痕、结果闭环”的运营体系。这类能力一旦形成，就不只是某个项目的经验，而是可以跨城市、跨业态复制的运营能力。在后地产周期，房企系物业公司的独立性备受关注。市场通常会从收入结构、关联交易、应收账款和客户来源判断一家物业公司是否真正独立。但更深一层看，物业公司的独立性并不只是“离地产多远”，也包括“自身能力有多强”。如果一家物业公司离开母体项目后无法外拓，说明它没有市场独立性；如果服务仍依赖传统人海战术，说明它没有效率独立性；如果供应链无法标准化，说明它没有组织独立性；如果科技系统无法沉淀经验和数据，说明它没有能力独立性。从这个角度看，万物云近年来推动万御、万净等专业供应链建设，以及蝶城战略、空间科技平台和多业态拓展，背后指向的都是同一个目标：摆脱单一住宅物业和开发商周期依赖，形成可以跨场景输出的服务能力。万御、万净所代表的专业供应链能力，解决的是“服务如何规模化交付”；灵石等科技能力解决的是“服务如何数字化管理”；蝶城战略解决的是“城市内项目如何形成网络效应”。这几件事结合起来，才构成万物云独立发展的底层能力。物业行业的底层逻辑需要被重构在市场情绪波动和行业周期调整中，万物云这样的公司容易被简单放入房企系物业公司的叙事框架中，被反复追问与母体房企的关系、关联交易和历史包袱。这些问题当然重要，也需要上市公司持续以透明、合规的方式回应。但如果只从这些角度看万物云，也容易忽略另一面：它正在尝试把物业行业从“劳动密集型服务”带向“组织密集型、技术密集型和运营密集型服务”。这或许才是理解万物云更重要的角度。物业行业的传统印象，是保安、保洁、维修和客服。但头部企业真正要做的，是把这些看似基础的服务重新组织起来，形成可以穿越周期的空间运营能力。万御、万净所代表的专业供应链建设，正是在重组这些基础服务：让安防、机电、保洁、绿化不再只是一个个项目上的分散岗位，而是可以被统一标准、统一调度、统一考核的专业能力。灵石所代表的空间科技能力，则是在让这些服务被看见、被派发、被追踪、被优化。谁能更好地组织人、设备、数据和服务流程，谁就能在存量时代获得更大的生存空间。万物云并非没有挑战。地产周期影响、利润修复压力、关联交易透明度、供应链治理、科技投入回报，都是它必须持续面对的问题。但在行业普遍寻找新出路的时候，万物云至少提供了一个值得观察的方向：物业公司不必停留在地产附属角色，也可以成为城市和空间运营体系中的基础设施型企业。中国物业行业正在告别一个简单增长的时代。过去，行业价值来自房地产开发带来的项目增量；未来，行业价值将来自存量空间中的运营效率、服务深度和治理能力。谁能把分散的人力服务变成标准化能力，谁能把项目经验沉淀为系统能力，谁能把基础物业延伸为空间运营，谁就可能在下一阶段获得新的估值逻辑。当行业进入存量竞争，物业公司的真正价值不再只是“管了多少面积”，而是“能否让空间更高效、更安全、更低碳、更有序地运行”。这也是万物云值得被重新理解的地方。

🏷️ #物业转型 #专业供应链 #空间科技 #万物云 #独立运营

🔗 原文链接

⁣
📰 我与万科十余年：一个地产打工人眼中的万科

文章以第一人称叙述回忆万科及其在浙江、长三角的发展历程与影响。作者从亲历者视角讲述万科在2006年收购南都，推动华南向长三角战略布局，以及万科在设计、产品力上的探索与创新，如情景花园洋房、第五园等，强调万科的“用建筑赞美生命”与人文关怀。通过对周俊庭等领导者的印象，展现万科在杭州、良渚文化村等项目中的价值观、细节管理与对客户的重视，强调“村民公约”等社区营造与互助精神。文章亦对行业变迁进行反思，指出2006年前后行业的学习氛围、对绿色建筑的追求，以及2010年代后期的市场膨胀、对专业与产品的忽视，带来甲乙方关系的疏离与商业化趋势的抬头。作者表达对地产初心的怀念与坚持，强调地产应以幸福家园为本，守住情怀与专业，以区别于单纯的数字化追逐。最后回到珍视生活本质的企业价值观，呼吁回归对人的尊重与对产品的敬畏。

🏷️ #地产情怀 #万科价值观 #良渚文化村 #社区公约 #产品力

🔗 原文链接

⁣
📰 观点直击 | 华润万象生活增量时刻：再开100座购物中心 - 观点网

华润万象生活在继续扩张其购物中心规模的同时，展示出较强的运营体系中台能力与差异化竞争力。2025年末在营购物中心数达到135座，经营规模与面积持续扩大，且来自运营部分的毛利率提升到82%， NOI和毛利率均实现同比增长，显示出经营效率提升和规模效应叠加的综合效益。公司通过将业务细分为“非凡重奢、城市旗舰、品质生活、前沿创新”四条赛道，推动跨城市、跨品类的系统化运营，并对三线及以下城市的增长潜力保持关注，力求在核心城市深耕并向三线城市扩展。管理层提出“123”战略目标，力争在十五五期间新增拓展100个、运营中心增至200个、总管理中心达到300个，且新开与焕新购物中心将集中在2026年达到14个，并逐年推进10-15个新开项目入市。随着第三方项目拓展比重提升，未来仍以高质量增长为主线，强调租售比、零售额与租金收入的协同提升，以及与商户共创“做大蛋糕”的长期经营理念。

🏷️ #扩张 #万象生活 #商管

🔗 原文链接

⁣
📰 地产大佬远去丨封面文章-证券之星

郁亮在万科的离职标志着一个时代的结束。他于2026年1月8日提交辞职报告，正式退休，结束了与万科长达36年的职业生涯。尽管郁亮的离开早有预兆，但外界仍感到突然。他的辞职没有以往高管离职时的热烈场面，反而显得简单和落寞，显示出行业调整的严峻与无情。郁亮在任期间，带领万科取得了显著成绩，但也面临流动性危机，最终选择在此时离开，或许是为了给万科留下一份体面的告别。

随着郁亮的退休，地产行业的高管更替愈加明显。曾经熟悉的地产大佬逐渐淡出，取而代之的是新一代的管理者。例如，万科的新董事长黄力平和绿城的新主席刘成云，都是行业新面孔。这一变化反映了行业的深刻调整，许多曾经的知名人物相继离开，行业正在进入一个以高质量和品质发展为主流的新阶段。郁亮的告别不仅是个人的离开，更是地产时代变迁的缩影，象征着一个时代的结束与另一个时代的开启。

🏷️ #郁亮 #万科 #地产行业 #高管更替 #时代变迁

🔗 原文链接

⁣
📰 最早喊出“活下去”的“打工皇帝”，没等到大结局

郁亮的职业生涯在万科宣告结束，他于2026年1月8日提交辞职报告，因到龄退休。郁亮自1988年加入万科，最终成为董事会主席，带领万科经历了从销售额30亿元到7000亿元的快速增长。然而，随着房地产行业的调整，郁亮逐渐意识到市场的变化，并提出了"黑铁时代"的概念，强调地产行业不再心存幻想。

在他的领导下，万科实施了一系列自救措施，出售酒店管理公司的股权和精简资产，然而仍面临巨额亏损，以494.78亿元创下上市以来最大亏损。即便如此，郁亮在辞职后仍对市场保持乐观，认为房地产行业有望再度实现稳健发展。他的离开象征着万科历史的一段落，而他本人的职业生涯也在这一刻划上句号。

郁亮的成就和挑战密不可分，他不仅是万科的核心人物，也是中国房地产行业的重要代表。从早期的"百亿计划"到后来的"千亿计划"，再到应对市场变革的策略制定，郁亮的职业生涯为后来的房地产发展提供了重要的参考。他的退休标志着一个时代的结束，而万科的未来依然充满未知。

🏷️ #郁亮 #万科 #房地产 #行业调整 #职业生涯

🔗 原文链接

⁣
📰 郁亮35年万科生涯落幕

郁亮在万科的35年历程中，从一位年轻的求职者成长为公司重要人物，最终辞去董事会主席职务。过去十年，他致力于将万科打造为“平台型企业”，力求多元化发展，尽管面临质疑和地产寒冬，他始终坚持“活下去”的信念。郁亮不仅在职业生涯上追求卓越，也在个人生活中追求运动的极限，通过登珠峰和马拉松展现出他的坚定与拼搏精神。

他认为万科应从传统的房地产公司转型为涵盖多领域的平台型企业，尽管这一转型引发了股东的担忧。郁亮对公司的未来展望充满信心，认为万科能够从行业的低谷中走出，实现持续健康的发展。他的辞任标志着万科进入新的阶段，同时也象征着“运动员公司”理念的延续与传承。

在辞任之前，郁亮对万科的热情未减，他坚持每年参加马拉松，强调团队的拼搏精神和信念。他相信，随着努力和坚持，万科终将迎来属于自己的“春天”，这份执着将激励更多人为之奋斗。郁亮用他的人生经历诠释了什么是坚持与梦想的追求。

🏷️ #郁亮 #万科 #运动员公司 #多元化 #春天

🔗 原文链接

⁣
📰 万科火烧王石：突然头发全白，暴瘦脱相，英雄己然迟暮_手机网易网

王石曾是万科的传奇创始人，如今却因岁月的流逝显得憔悴不堪。他在深圳的一次聚会上，身穿格子衬衫，面容消瘦，瘦弱的身躯与昔日的强劲形象形成鲜明对比。尽管王石依旧保持自律，努力享受生活，然而，万科的困境却随之而来，巨亏和高管危机接连爆发，令万科如同陀螺般失去平衡。

万科在2024年遭遇巨额亏损，随之而来的高层动荡更是让人震惊。董事长辛杰因“个人原因”辞职，原总裁祝九胜也面临刑事调查。这些事件标志着万科管理层的全面崩溃，昔日的辉煌正被现实所吞噬。公众对王石的退休金和万科治理结构的质疑声此起彼伏，尽管他试图挽救万科，却似乎无济于事。

如今，王石的事业与心境形成鲜明对比，万科的未来已经不再属于他。王石虽然转向新的创业方向，如绿色产业，但万科的命运已陷入泥潭，面临着重重困境。他的双鬓已白，英雄迟暮的悲凉让他与万科的命运交织在一起，昔日的辉煌自此已成往事。

🏷️ #王石 #万科 #房地产 #高管危机 #绿色产业

🔗 原文链接

⁣
📰 9月福建商业大事记|福州左海·光年PARK启幕，泉州鲤城万达将于第四季度开业

福州左海·光年PARK于9月26日正式启幕，标志着“公园商业3.0”理念的落地。项目分为“光宠、光跃、光聚、光叙”四大主题场域，融合社交餐饮、潮流文化等六大核心业态，吸引了多个首进品牌，展现了其独特的商业魅力。业内人士认为，该项目不仅超越了1.0和2.0时代的商业模式，还提出了以自然场景、品牌共创及持续进化为核心的新型商业模式，推动了商业和城市的共生发展。

泉州鲤城万达广场将在四季度开业，成为泉州第5座万达广场，项目建筑面积11.38万平方米，将引入178家知名品牌，涵盖多元业态。与此同时，福州鳌峰广场的招商工作由南京万谷里商管成功中标，标志着万谷集团进入福州市场。此外，厦门海上世界与中免集团的合作也为项目提供了强有力的支持，预示着未来将有更为丰富的商业体验。

最后，厦门大悦城周年庆亮眼，吸引了大量客流和会员消费。各大品牌的签约与新店开业不断涌现，进一步丰富了福州及周边地区的商业生态。与此同时，永辉超市多家门店关闭的现象也引发了关注，显示出零售行业的变化趋势。整体来看，这些项目和活动为区域的商业发展注入了新的活力。

🏷️ #福州 #商业发展 #万达广场 #左海光年 #新品牌

🔗 原文链接

⁣
📰 房地产行业大事件汇总（2025.0918）：【银川正式实行“零门槛”落户】_腾讯新闻

9月17日，万科集团进行了组织架构重组，取消了区域层级，设立了16个城市总公司，同时保留了物业、商业和长租公寓等8个事业部的运作。这一变动可能会影响公司的管理效率和市场反应能力。

同日，首开股份宣布两位董事因工作调整离任，阮庆革不再担任任何职务，而张国宏则继续担任工会主席。与此同时，华润万象生活签约合肥滨湖新区的商业地块，负责轻资产运营，显示出市场对商业地产的关注。

在土地出让方面，成都及杭州均成功出让多宗涉宅用地，尤其是杭州以1301亿元的总额成为全国宅地出让金榜首。财政部数据显示，地方政府性基金预算收入有所下降，特别是国有土地使用权出让收入也出现了下滑，反映出当前房地产市场的挑战。

🏷️ #万科 #地产 #土地出让 #财政收入 #市场调整

🔗 原文链接