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📰 从中海地产2026年中报 看新模式下的三大新动能-经济观察网

中海地产上半年销售额达到1343.5亿元，同比增长11.8%，权益销售规模居行业第一，成为唯一实现销售双位数增长的TOP10开发商。公司围绕“核心城市战略”深化组织与决策机制，聚焦北上广深及香港等一线城市，合约销售额占比高达68.6%，且一线城市土地储备资产价值被视为未来三大动能之首。下半年将有多项大项目入市，预计推动销售增幅持续领先。土地投资方面坚持“投一成一”的基本法，新增购地权益地价合计333.4亿元，全年目标800-1000亿元。除开发外，中海在二线城市以“因城施策+好房子”策略提升改善型需求，LivingOS系统落地与“精工+”体系升级提升产品力，多个项目实现逆势旺销，总体交付量上半年达2.1万套，客户满意度达到90分，稳居行业前列。商业地产方面，写字楼与购物中心贡献了约80%的收入，运营收入达35.8亿元，并通过多业态协同推进不动产资产证券化与轻资产管理，进一步实现从开发商向开发+资管+多业态运营的转型。财务方面信用评级保持领先，资产负债率51.6%，净借贷比率27.2%，现金流充裕，分销及行政费率保持在低位，显示稳健的资金与运营能力。未来将以一专双驱、优生态的发展路径巩固行业领导地位，力争成为世界一流企业。

🏷️ #地产 #好房子 #核心城市 #商业运营 #稳健

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📰 上半年实现营收176.44亿、商管成核心增长引擎 新城控股开启新征程

新城控股在2026年半年度业绩中实现经营结构的重大转型：开发业务承压逐步缓解，商业板块成为利润主引擎，毛利贡献显著提升，物业出租及管理毛利占比接近80%。公司从传统重资产开发转向以商业运营为核心的资管平台，吾悦广场的规模化运营和高效管理成为核心支撑，广场网覆盖全国147城、212座，运营效率和出租率处于高位，现金流自我造血能力强。回款表现稳健，回款率超百，交付情况良好，现金余额充足，净负债率保持在低位区间，经营性现金流长期为正。资金端持续稳健扩张，先后发行优先担保票据、REITs扩募及中票，保障了稳定的资金需求。未来在集团层面，将继续推动公募REITs落地、优化资产结构，并加强代建代管等轻资产管理能力，从而提升行业话语权与抗周期能力。

🏷️ #新城控股 #商管主导 #吾悦广场 #资产管理 #轻资产

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📰 阳光股份半年度营业收入1.2亿元 布局智算业务

阳光股份发布的2026年半年度报告显示，公司营业收入1.2亿元，归母净利润为-5193万元，智算业务首次写入半年报，处于起步阶段，对当期业绩影响有限。公司在商业地产方面整体出租率同比提升1.6个百分点，但写字楼租赁受市场下行影响，导致部分低效自持物业处置和包租项目退出，写字楼租金收入下降。北京通州阳光新生活广场表现突出，收入增长676万元，增幅70.06%，归因于业态与品牌的全面调改。深圳沙井京基百纳广场进入经营调优期，主力店调整后客流有明显提升但仍待释放。通过出租盘活上海新业中心主楼，6月起租，出租率达到100%，预计2026年贡献约1700万元营收。智算业务方面，公司进行战略性布局，启动前期筹备，并计划在广东梅州兴宁市投资建造阳光算力工厂智算中心，拟于2027年投运。总体而言，受行业外部环境与市场结构变化影响，阳光股份传统主业增速放缓，需通过多元化布局与成本管控来提升抗风险能力，智算等新业务尚处于初期阶段，存在不确定性与短期市场竞争压力。

🏷️ #智算 #商业地产 #盈利能力 #现金流 #多元化

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📰 零售前瞻｜票房回暖，影院重回购物中心的流量引擎？_腾讯新闻

2026 年全球电影市场回暖带动购物中心客流与停留时间短期提升，尤其在中国市场表现突出。暑期档票房破百亿、放映场次与观影人次创新高，促使影院成为商业地产的重要“现代主力店”，为商场的零售、餐饮与体验业态带来客流外溢与消费延展。以美加墨及欧洲市场为例，影院对露天购物中心和综合体的客流贡献在持续回升，电影与IP 内容的线下放映、赛事直播、综艺专场等多元化内容，正在推动商场内的场景化消费与高端零售的协同效应。中国市场则通过“电影+”模式延伸消费链条，提升影院的综合价值与软硬件升级需求，影院成为促进线下社交与娱乐体验的重要载体。尽管暑期热潮显著，行业对影院的定位仍在分化：高端商场对影院的依赖度下降，存量改造更倾向于沉浸式艺术、IP馆等高坪效业态；而中低端商圈则通过券商、主题活动等方式强化影院的引流作用。总体而言，影院价值正从单一票房回暖，转向与商场定位高度契合的“现代主力店”转型。

🏷️ #影院 #商场 #引流 #IP #内容

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📰 从高周转到收租过日子，新城控股走到哪一步？

新城控股在国内地产行业进入高周转时代后，成功完成经营重心的实质性转移。2026年上半年，商业运营收入首次超过住宅合同销售金额，标志着以商业现金流为基本盘的新发展模式成型。此转型来自多年降杠杆与成本控制的并行推进：停止盲目扩张、缩表、精简组织、严格控制开支，回款优先用于偿债，最终使有息负债水平显著降低、融资成本下降，并通过吾悦广场系列自持物业实现稳定现金流与盈利贡献。尽管如此，行业风险并未完全消散，短期债务与可动用资金缺口、大量资产抵押融资以及高成本关联方借款仍需持续化解和监管关注。新城以吾悦广场矩阵为底盘，推动自持商业资产的价值释放，通过资产证券化、公募REITs等方式尝试打通投融管退的闭环，优化资本结构，降低债务压力。住宅端则逐步由增长引擎转向稳健基本盘，关注存量项目交付与轻资产模式，销售下滑对现金流影响显现，未来仍需在存量运营、治理完善、以及与子公司之间的资金隔离中寻求稳健平衡。总体来看，新城的样本价值在于展示民企通过长期自持资产布局在行业低潮中维持生存与防御能力，但千亿级资产的价值释放、风险处置与高质量运转仍需时间验证。

🏷️ #自持资产 #资产证券化 #降杠杆 #商业地产 #治理

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📰 商业REITs的估值逻辑要变了-36氪

在住宅市场见顶背景下，商业不动产逐步由“持有增值”转向“运营＋证券化”，形成两条公募REITs通道：基础设施REITs 与2025年末落地的商业不动产REITs试点。当前房企通过公募REITs扩容，13只产品上市，若加已获批底层资产达16只，募资超420亿元。2024—2025年消费类REITs上市迅速增加，2025年末商业不动产REITs正式开闸，6月首批上市并募资203亿元，第二批及后续品种陆续获批、受理。扩容带来定价与盈利挑战，部分产品二级市场价格低于发行价，反映市场对底层资产收益与结构的谨慎。共性短板包括高杠杆、高费率、多层管理费等，导致净利润与可分配金额之间存在显著缺口，长期趋势需关注资产折旧与再融资能力。不同业态特征差异显著，购物中心类成本与折旧压力较大，盈利缓冲薄弱。总体而言，公募REITs正在推动行业从地产开发向运营持有＋资本循环转型，商业资产变现通道进一步打开，同时也对未来上市的写字楼、酒店、综合体等提出债务、费率、折旧摊销等盈利平衡的新挑战。

🏷️ #公募REITs #商业REITs #消费基础设施 #杠杆高企 #盈利平衡

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📰 “胖东来关闭老店”照见商业地产底部行情｜南方产业观

胖东来关闭许昌生活广场老店并非经营亏损所致，而是面对产权分散、房东暴涨租金的压力，企业坚持商业底线、拒绝脱离市场的高价租金。创始人于东来在公开场合强调，尽管涉事产权占比不高，公平底线不可突破，宁可放弃高利润门店也不愿接受失衡的租赁关系。这一事件折射出当前国内商业地产的周期性调整：估值与租金回归理性，行业进入周期底部，结构性机遇正在酝酿。长期来看，商业地产的价值不再单靠地段，而在于产权结构、运营协同与商户可持续经营的共生关系。碎片化产权、硬件老旧与定价分散使得部分物业承受力不足，空置与租金回落风险上升。相对而言，自持统一产权、运营成熟的优质商业资产更具韧性，市场也在向此方向配置。未来趋势将是强分化：低效碎片化资产继续承压，而具备统一产权与完善运营的项目将迎来配置窗口。于东来的选择，既是企业自我风险管控，也是对商业地产周期的一次重要市场信号，强调与商户共生、租金与经营相互协调，方能实现长期稳定的现金流。南方+记者 冯善书

🏷️ #商业地产 #租金回归 #产权结构 #自持物业 #共生经营

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📰 爱琴海集团携手百佳联盟，聚力共拓存量商业新赛道

上海爱琴海商业集团与百佳联盟签署战略合作，聚焦存量商业升级，计划将80家传统家居卖场转型为综合购物中心，以盘活存量资产并推动行业升级。双方通过资源互补与跨界协同，依托爱琴海集团在商业运营管理的成熟经验，以及百佳联盟在家居建材领域的资源整合能力，形成稳定的协同机制。爱琴海集团在全国近百城布局，具备全周期运营管理能力；百佳联盟则拥有大量自持、自建物业和丰富的上下游品牌资源，核心卖场的高出租率为转型提供坚实基础。签约现场，双方就行业痛点、未来趋势及落地路径展开深入讨论，达成以购物中心化、复合型业态为导向的合作共识，推动传统家居卖场向多元场景的升级发展。这一合作被视为跨界深度融合的示范，为存量资产价值提升和区域经济发展提供新的发展范式，并有望复制落地到更多项目。未来，若双方持续发挥平台优势，将实现商业地产与家居存量的同频共振，构建新型共生生态。

🏷️ #存量升级 #跨界协同 #商业运营 #家居联盟 #资产盘活

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📰 爱琴海集团携手百佳联盟，聚力共拓存量商业新赛道-证券之星

本新闻报道介绍，上海爱琴海商业集团与百佳联盟就存量商业升级展开战略合作。双方以资源互补、优势协同为基础，拟将80家传统家居卖场改造升级为综合购物中心，推动存量资产的盘活与转型升级，形成新的发展范式。爱琴海集团具备成熟的商业运营管理能力与全国布局，百佳联盟则掌握广泛的家居建材资源与自持物业，双方在行业洞察、运营能力与资源储备方面实现深度互补。合作目标不仅在于提升客流与运营效率，还在于打通家居存量物业与专业商业运营的协同链路，构建可复制的转型模型，为存量资产创造长期价值。业内认为此次跨界融合是行业变革的前瞻举措，有望促进家居商业的融合发展与区域经济的高质量增长。

🏷️ #存量升级 #跨界融合 #家居商业 #商业运营 #资产盘活

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📰 2026年上半年全国商业地产行业信心指数站上荣枯线

本报告基于对全国130余家商业地产运营商与高管的抽样调查，显示2026年上半年全国商业地产行业信心指数为57.86，虽具边际改善，但内在呈现显著非均衡特征。政策协同发力对消费拉动作用逐步显现，线下商业获新动能，然而市场基本面仍处调整阶段，近六成经理人认为上半年表现不及年初预期，约七成项目出租率未提升，近半数租金同比下滑，市场出现出租率与租金的“双向调整”。品牌方议价能力提升，门店可比租金多指平稳或下降。消费端呈现“客流温和复苏、经营提质增效”的结构性特点，客流增长但效益提升有限，利润同比下降者近三成，行业正在从“流量”向“存量-销量”转化，需加强与品牌协同、提升消费体验。城市层面分化明显，一二线市场压力较大，三四线城市显示更强抗压能力，成为潜在增长极。下半年对市场信心回升，八成左右的品类经理人看好前景，AI应用在会员运营、精准营销及数字化消费体验等方面扩展，购物中心场景创新与品牌分化趋势突出。总之，消费已成为拉动经济的主引擎，行业发展需聚焦降本增效、场景创新和数字化转型。

🏷️ #商业地产 #消费升级 #下半年展望 #AI应用 #场景创新

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📰 大悦城短期业绩承压，核心资产持续增值

在央企背书与资源支持下，大悦城具备在融资、土地获取和城市资源联动方面的天然优势，推动业务结构优化并提升抵御周期性风险的能力。尽管2022-2025年间利润累计亏损接近百亿，原因包括住宅开发增长放缓、去化放慢、存货跌价以及联合开发收益波动等，但自持购物中心形成了稳定的现金流与抗周期特性，成为抵御行业下行的核心护城河。公司对住宅与自持商业的双轮驱动策略，在行业下行期表现出明显的经营分化：住宅开发受宏观环境影响较大，结算规模与合同负债持续下滑；而商业板块则凭借全国化布局、成熟的资产矩阵和高租金/服务增值能力，维持较高的出租率与营收弹性，贡献稳定的利润缓冲。央企股东中粮集团的资源加持，帮助大悦城在融资、土地、协同资源等方面形成持续性的底气，推动向高稳定性商业运营转型：一方面深化现有购物中心运营，更新消费场景、提升客流与销售；另一方面优化土地储备，聚焦核心城市优质地块、降耗去库存，减少低效资产投入，降低未来减值风险。此外，通过梳理外部合作模式、控亏增利，企业虽短期仍受资产减值与结算端压力影响，但这属于阶段性调整，不改变商业资产的长期价值。站在行业长期趋势看，房地产从高速增长转向高质量发展，具备开发与自持商业双轮驱动的企业更具韧性。大悦城的亏损被视为转型阵痛，随着存量去化、减值压力缓解以及商业板块持续释放现金流，商住协同的长期价值将进一步凸显，预计在需求企稳后盈利水平将逐步修复。

🏷️ #央企背书 #商住双轮驱动 #自持商业 #资产减值 #行业周期

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📰 四年亏近百亿！手握王牌商业IP的大悦城，也扛不住地产颓势？

四年亏损近百亿的大悦城，尽管拥有优质商业IP和央企背书，仍难以抵御房地产市场的持续低迷。2026年半年度业绩预告显示公司预计上半年净利润将出现亏损，扣非后亦亏损，四年来累计亏损约96.74亿元，经营困境尚未缓解。主要原因包括结算资源不足、结算周期波动、毛利率下滑等，地产开发板块持续失速，核心指标全面承压。数据显示，2021至2025年的全口径结算金额大幅下滑，结算面积和均价同步走低，商品房销售及土地开发收入逐年下降，营业收入持续下行。并且未来增量不足，2024至2025年合同负债大幅收缩，显示可结算项目量严重不足，销售回款也同比下降，说明存量去化困难与市场压力加剧。相比之下，商业运营板块表现较为坚韧，2025年投资物业与相关服务收入及购物中心销售额均实现增长，且客流提升、出租率保持高位，成为公司盈利的少量支撑。然而，商业板块的体量远不足以抵消地产开发的巨额亏损，形成典型的“冰火两重天”局面。亏损的持续还受两大痛点侵蚀：一是库存跌价准备持续扩大，2025年跌价损失达24亿元，累计余额超过68亿元；二是合作项目亏损，投资收益亏损近10亿元。整体来看，大悦城的困境是房企转型阵痛的缩影，能否扭转局面，一方面取决于房地产市场的企稳和存量去化，另一方面取决于商业板块能否持续扩容，真正填补地产开发的业绩缺口。

🏷️ #地产困境 #商业韧性 #存量去化 #库存跌价 #冰火两重天

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📰 从地产到资产，大悦城控股正在重构价值坐标：谁在重新给大悦城定价-经济观察网

大悦城控股在近三年的资本运作中，逐步围绕商业地产运营能力重塑企业价值。先是以成都大悦城为底层资产的华夏大悦城商业REIT在深交所上市，开启成熟商业资产的公募证券化路径，打通退出与再投资的闭环，提升对资产的估值表达；随后完成港股平台的私有化，统一资本平台、提升对核心资产的定价权与治理效率，降低治理成本，提高资源配置效率。2026年再度把组织架构向前推，整合商业与物业，成立“大悦生活”并扁平化区域管理，以统一的运营体系支撑多项目的稳定现金流与持续增长，使REITs和资产证券化的收益能够在更多项目中复制。天津大悦城此次申报商业不动产REITs，标志着在资产证券化、新资本平台与一体化运营三条线的协同推进下，企业向“资产运营商”的转型进入新阶段。未来，持续的运营能力将是决定估值与持续回报的关键。

🏷️ #商业REIT #资本整合 #资产运营 #运营能力 #资产证券化

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📰 戴德梁行：公募REITs行业迈入“基础设施+商业不动产”双轮驱动新阶段_央广网

戴德梁行发布的2026公募REITs市场年中回顾显示，国内公募REITs自2021年启动以来，经历制度试点向常态化发行、多元业态扩容的发展。至今年6月末，上市REITs数量86只、管理规模约2450亿元，体现出本土特色的发展路径。商业不动产REITs在6月18日正式在上交所挂牌交易，标志着“基础设施+商业不动产”双轮驱动的新阶段落地，有助于盘活万亿级存量不动产、推动行业转型升级，并提升资本市场对实体经济的服务能力。长期以来，国内商业地产依赖高杠杆、快周转的开发销售模式，资产周转效率偏低。REITs的推出重构了不动产的投融资、运营、管理和退出全链条，使企业能够通过持有优质物业实现资产变现、降低负债，促使行业从“重开发”转向“重运营”，市场估值逻辑也从单纯土地增值转向以长期租金现金流和运营能力为核心。未来REITs将继续推动不动产行业的优质资产变现与资本市场对实体经济的有效对接。

🏷️ #REITs #公募REITs #商业不动产 #基础设施 #资产证券化

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📰 一线新房成交增速转正 地产Alpha三大方向凸显

本周房地产板块上涨，申万一级行业中位列第三，1.9%的涨幅与多城房产数据改善相呼应。20城商品房成交同比增长，年初至今累计降幅收窄至7%，11城二手房成交同比上升，累计增4%，一线城市新房成交增速也已转正，显示市场逐步回暖。龙头企业在核心区域持续布局，保利发展以高溢价率获得杭州核心地块，绿城、保利等在昆山、常州等地获取低容积率优质土地，体现头部房企的前瞻性部署。研报则强调当前市场的挑战是销售中枢下移与库存压力，区域深耕型开发商凭借对 local 市场的熟悉和小范围管理，能提升拿地精准度与资产收益率，绿城中国、滨江集团、华润置地、越秀地产等有望在差异化行情中突出表现。稳定的红利资产依然具吸引力，核心商圈物业的租金稳定性对太古地产、希慎兴业等具备持续竞争力，中介龙头贝壳-W通过降本增效提升市占率与现金流亦值得关注。总体而言，政策优化与龙头拿地热度为行业带来结构性机会，三条主线有望在市场波动中展示韧性。

🏷️ #市场回暖 #龙头效应 #区域深耕 #商圈资产 #贝壳W

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📰 戴德梁行：公募REITs行业迈入“基础设施+商业不动产”双轮驱动新阶段

戴德梁行发布的2026公募REITs市场年中回顾显示，国内公募REITs经历从制度试点到常态化发行、从单一资产类型到多元业态扩容的全面蜕变。截至今年6月末，市场上市REITs数量达到86只，管理规模约2450亿元，呈现出“基础设施+商业不动产”双轮驱动的新阶段。商业不动产REITs在6月18日首批挂牌交易，标志着国内REITs品类创新的重大突破，同时推动万亿级存量不动产盘活和行业转型升级。长期看，公募REITs有望改变行业的投融管退全链条：优质物业通过REITs实现存量资产变现，降低企业负债并减少对银行信贷的依赖；资产价值将由长期租金现金流与运营能力决定，促使行业从“重开发”转向“重运营”，提升市场估值逻辑与资本市场服务实体经济的能力。

🏷️ #REITs #商业不动产 #资产证券化 #金融创新 #不动产

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📰 越闹越大！西安赛格商户坠亡、集体控诉、投资人实名举报危机爆发_手机网易网

西安赛格国际购物中心近期卷入多重负面舆情。事件由商户坠亡引发，警方初步认定为个人极端行为，但随之而来的是对商户的高额罚款、强硬的续约与日益上涨的经营成本，使底层商户生存陷入困境，二线商户维权声势渐起，公众对商场监管和运营模式的质疑不断加深。更为关键的是，资深投资人实名举报高层，直指股权与资金治理存在重大漏洞，称项目收益被内部转移，投资人权益受损。这三条线索相互印证，揭示了该商场在平台与商户、投资人之间存在的强势地位与权责失衡问题。如今，舆论焦点不仅围绕罚款细节和维权诉求，更扩展到对头部商业地产行业通病的讨论：重流量、轻权益、霸权式运营，行业警钟初步被敲响，官方调查结果与回应将成为后续关注焦点。

🏷️ #商户维权 #股权治理 #舆情风暴 #商业地产 #平台霸权

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📰 央企反攻物业

本文聚焦央企抢滩物业管理市场的现象与逻辑：在住宅销售放缓、民企撤退的大背景下，中粮、中交、中铁、中建等万亿级央企大举布局物业服务，形成以“商管+物管”为核心的新型经营模式。文章通过中交地产、大悦城、中建八局等案例，展示央企如何将资产运营、城市服务、运营管理等能力向物业领域扩展，形成以现有资源和产业链协同为支撑的竞争优势。央企进入带来规模扩张、区域覆盖与稳定现金流的潜力，且具备强大的资源禀赋和政府关系，有望推高行业集中度与利润稳定性；但也面临从“甲方思维”向“乙方服务”转变的挑战，以及毛利率下行、增收不增利的行业共性问题。总体来看，这场央企反攻物业的局面，短期内会冲击现有民营物企的市场份额与估值，但长期则可能带来行业效率提升、服务标准化和资本市场的结构性再配置。

🏷️ #央企 #物业管理 #商管物管 #行业格局 #资本市场

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📰 物业频频撤场，我们该如何面对小区中年之痛丨封面评论

近年多地小区出现物业撤场现象，原因在于物业费收缴率低、长期亏损及经营困难，导致垃圾清运、安保、电梯维保、停车管理等基本服务难以维持，居民因此产生强烈不满。文章指出，物业行业曾是“现金奶牛”，但房地产周期与小区老化加剧了成本压力，缺乏灵活定价权导致收入难以随市场调节，缴费率下降又无法抵消损失，只能通过削减成本来维持运营，反而服务水平下降，形成恶性循环。为破解困局，需行业重新审视商业模式，业主也应在情绪与理性之间保持平衡，以促使存量市场的健康治理与效率提升，推动“新旧盘交替”中的稳健转型。

🏷️ #物业撤场 #缴费率 #商业模式 #行业转型 #业主关系

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📰 保利发展首单央企商业REITs获批：7月15日起发售 探索存量资产新路径

商业不动产正在成为中国公募 REITs 市场新的扩容方向。华夏保利商业 REIT 作为国内首单获批的央企商业不动产 REIT，显示出存量资产证券化正在成为行业转型的重要抓手。底层资产选在粤港澳大湾区核心区域的广州保利中心与佛山保利水城，形成“写字楼+购物中心”的双核组合，具有区域经济增长与消费升级带来的稳定现金流潜力。运营能力成为未来长期回报的关键因素，项目亦从单纯“收租模式”向“运营驱动”转变，强调招商、品牌更新、场景升级等经营活动对租金收入的影响。该产品通过统筹管理与专业运营分工，体现出房企向专业化运营和资产管理转型的趋势，并为未来扩募与资本循环提供示范效应，推动开发—运营—退出—再投资的闭环。在全球经验与国内监管趋势的指引下，公募 REITs 将逐步从单次发行走向持续扩募，资产质量与运营能力将成为决定长期表现的核心变量。

🏷️ #公募REITs #商业地产 #运营能力 #资产证券化 #粤港澳

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