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📰 证监会启动商业不动产REITs试点 助力商业地产企业向“投融管退”模式转型

近日，中国证监会发布了关于商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告，首次将商业办公、酒店等项目纳入申报范围。这一举措旨在为万亿规模的商业地产存量市场提供标准化退出渠道，帮助商业地产公司转型。REITs通过持有商业不动产获取稳定现金流，为企业带来了三重利好，促进了行业从高杠杆模式向资产精细化管理的转变。

商业不动产REITs的推出为企业提供了轻资产运营的机会，企业可通过发行REITs回笼资本金，降低负债率，同时提升利润结构和估值体系。分析人士指出，这种转型将推动商业地产公司加速向“资管驱动”的模式转变，为行业树立了新的价值标杆。此外，REITs的实施也设置了严格的准入与运营要求，考验企业的综合实力。

商业地产企业需要注重资产的准入门槛，专注于商业运营的专业平台将获得更多机会。建议企业在上市前进行“体检”，优化项目指标，并通过引入Pre-REITs基金进行培育，以降低发行风险。这些措施将有助于商业地产公司在REITs试点中把握转型机遇，实现更高效的资本运作。

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📰 证券ETF（512880）收红，交投活跃与估值修复引关注

平安证券指出，近期证券行业市场景气度改善，交投活跃度维持高位，整体板块在估值和业绩上均具备β属性，全面受益于市场变化。长期来看，资本市场新一轮改革周期开启，券商行业仍有较大的发展增量空间。此外，证监会发布的商业不动产投资信托基金试点政策，将推动商业地产通过Reits市场盘活存量资产，拓宽权益融资渠道，进一步促进优质资产的盘活。

保险行业同样受益于居民储蓄需求的旺盛及资本市场的回暖，寿险业务的结构优化将有助于负债端业绩的稳定，资产端则具备较强的弹性。证券ETF（512880）跟踪的证券公司指数（399975）涵盖了主要证券企业，旨在反映证券行业的整体表现，显示出显著的行业集中度和周期性特征。投资者应注意，市场观点随环境变化而变动，投资需谨慎。

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📰 数量领跑、规模掉队，中国内地REITs规模为何还不及新加坡？

在当前商业地产行业转型的背景下，REITs被视为解决困境的重要工具。REITs，即房地产投资信托基金，通过汇集投资者资金进行房地产投资，兼具不动产的稳定性与证券的流动性。国内REITs市场虽处于萌芽阶段，但发展潜力巨大，已发行数量超过新加坡和香港两大市场总和，显示出强劲的发展动力。然而，市场规模仍显不足，面临优质资产供给不足和落地效率偏低等问题。

当前，国内公募REITs的数量迅速增加，但规模相对滞后，约2000亿元的市场规模远低于新加坡和全球市场水平。优质核心资产供给不足，加之复杂的发行流程和不成熟的估值机制，制约了REITs的进一步发展。尤其是在税收政策和融资渠道的限制下，原始权益人对发行REITs的积极性降低，导致市场发展面临挑战。

尽管如此，私募REITs的出现为盘活资产提供了新的路径。在实践中，越秀集团的私募REITs成功解决了传统公募REITs面临的困境，展现出其灵活性和高效性。未来，REITs市场可能成为房地产行业的重要出路，但仍需关注市场波动、底层资产风险以及管理机制等多方面的挑战，以实现可持续发展。

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