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📰 香港楼市，怎么成内地人说了算了？_腾讯新闻

4月的香港在楼市上呈现出与以往不同的复苏态势。大量内地买家进入港府、企业与高端刚需群体成为主力，市场从“日光盘”到持续放量，交易金额与成交量显著攀升。但若从买家结构看，市场正在发生本质转变：内地企业配置房产以租金回报与员工住宿为目的，自主刚需快速购房的比例增加，套利型投机正在向“利差与汇率对冲”的长期投资转变。租金上涨与资本成本下降共同推动需求，由于供应周期性短缺，短期内供不应求，价格与成交同步走高。未来走势分歧依然存在：乐观派看好持续的人才流入、长期供给难以迅速释放、降息预期强劲；谨慎派则担心涨幅过快、本地居民承受能力不足，以及外来买家集中入市可能放大价格波动。核心在于资金驱动下的买家结构变化，市场也因此呈现出新的运行逻辑：价格并非单纯由本地收入决定，而是由来自多地的购买力与长期投资需求共同塑造。若想在波动中维持稳健，需要关注利率走向、租金回报与供应节奏等多重因素，以及如何在吸引外来资金与保障本地住房需求之间找到平衡。

🏷️ #香港楼市 #买家结构 #内地买家 #租金回报 #供应短缺

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📰 房企开始盈利，地产反转信号？

最近多家房企披露2025年盈利预测，但扭亏并非经营改善，而是债务重组带来的非现金收益。碧桂园预计2025年盈利10-22亿，2024年亏损超351亿；融创、佳兆业也靠重组提振利润，万科2025年仍亏820亿，行业尚未改善。
作者强调若撇除债务重组收益，房企经营并无实质好转。租售比才是核心，全球趋于对齐，REITs基金给出约2.5%的收益基准，目前一线城市租金回报约1.8-1.9%。若未来回升至接近2.5%，有助缓解下跌压力。但长期看，房价能否持续上涨取决于年轻人购买力和杠杆水平，底部尚未明确。

🏷️ #债务重组 #租售比 #REIT基金 #房价底部

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📰 房企开始盈利，地产反转信号？

近年多家房企发布2025年盈利预测，普遍出现“扭亏”为主的迹象。但深挖后多依赖债务重组等非经营性因素，真实经营能力并未改善。碧桂园、融创、佳兆业等通过债务重组获得巨额非现金收益，推动表面盈利上升；若剔除重组收益，2025年度多处于亏损状态。万科等未完成债务重组的企业则亏损加剧，显示行业存在结构性风险而非拐点。作者提醒，单看利润并不能判断行业好坏，需关注租售比及房价与租金关系。过去高杠杆驱动的财富效应已到顶，租金回报率与REITs基金对房价的定价作用，成为市场关注的新风向。当前一线城市净租金回报率约1.8%～1.9%，低于部分REITs的2.5%收益目标，说明金融市场对租售比的定价尚未落地。若收入增速未跟上，房地产价格难以持续上涨，全球趋势亦显示买房难度上升，财富分化与债务风险不可忽视。最终强调年轻人口仍是房地产市场的决定性因素，若年轻人买房能力下降，房市难以持续扩张。

🏷️ #房企 #债务重组 #租售比 #REITs #房价

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📰 信用展望2026 | 房地产行业：乍暖还寒时， L型复苏阶段的分化与机遇

本文系统梳理了中国房地产市场在经历周期性调整后进入结构性重塑的阶段性判断。总体呈现“弱复苏、强分化”的格局，房企信用风险边际改善，但仍面临资金紧张、高杠杆压力与区域分化的挑战。政策方面，将延续稳预期、稳市场的基调，推动高质量发展与“市场+保障”双轨住房体系，加大土地收储、以旧换新及保障性住房供给，以降息与信贷支持缓解购房与融资成本；销售端预计2026年商品房销售降幅收窄至5-8%，二手房通过降价促销实现以价换量的态势延续。供给端土地市场将向高能级城市集中，新开工与竣工增速依然受限，投资降幅或将收窄至9-12%，但头部企业通过并购、境外融资、REITs等多渠道活跃度提升，现金流改善但底线仍需关注。租金回报率改善成为市场筑底的重要信号，若房价企稳、租金上涨、利率下降叠加，市场将更可能实现阶段性底部与逐步回升。总体来看，房企需加强集团层面资金管理与风险控制，聚焦核心城市及优质项目，以实现从“活下去”到“稳定修复”的转变。

🏷️ #政策 #销售 #租金 #土地 #头部房企

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📰 摩通将恒隆地产全年租户销售额增幅预测上调至介乎10%至15% - 观点网

摩根大通发布研究报告，对恒隆地产给予“增持”评级并列为首选股之一。报告上调2026年内地租户销售额预测，预计前两个月同比增速有望超过20%，主因是奢侈时尚行业的中至高单位数增长以及黄金珠宝类增速显著，带动租户销售回升。基于此，该行将恒隆地产2026年全年租户销售额增幅预测上调至10%至15%，目标价定为12港元。公司股价自近期高位回调约10%，当前估值相对于预测的每股资产净值出现67%的折让，同时对应约5.6%的收益率，展现潜在约30%的上升空间。需要注意，本文仅为研究分析，不构成投资建议，投资前应自行核实信息。

🏷️ #增持 #恒隆地产 #租户销售 #股价折让 #潜在上涨

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📰 继续回升 多家机构上调2026年香港楼市预期

香港楼市在经历“撤辣”后的两年逐步回暖，2025年走出低谷，2026年市场依然乐观。多家机构上调对香港房价的预期：摩根大通将2026年房价涨幅由5%–7%上调至10%–15%，并预期2027年增幅约5%；高盛也将2026年的预估由5%提升至12%，认为租金上涨与按揭利率下降将促进买房需求，交易成本下降可能刺激投资。进入2026年，市场热度持续，2月中环半山区豪宅以招标形式售出多套单位，单日成交近亿港元。2025年整体楼宇买卖登记量创四年新高，住宅买卖同比上涨14%–18%，总值达到5198亿港元，显示市场底部回升并开始反弹。分析人士认为降息、经济增长和利好政策将持续推动市场，豪宅成为高净值人群配置重点。行业普遍预测租金也将上涨，但房价涨幅或优于租金，随着买房需求回升，未来租赁需求可能回落，预计全年租金增幅在5%左右，与房价涨势形成对比。政府干预方面，专家表示或不需要再出台新措施以刺激住宅市场。

🏷️ #楼市 #房价 #租金 #降息 #豪宅

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📰 中金：太古地产内地商场经营表现持续改善

中金研报称太古地产内地零售物业表现强劲，香港写字楼出租率与租金策略稳健，维持26.5港元目标价及跑赢行业评级。重奢品牌拓店改造陆续完成，上海兴业太古汇与北京三里屯太古里经营显著改善，去年零售额同比增长近50%与11%。
香港写字楼市场空置率仍高，太古地产香港办公楼出租率达91%，核心区域稳健。租金仍处下行区间13%-15%。中金称灵活租赁策略有助维持出租率与租户留存，维持盈利预测与跑赢行业评级，目标价26.5港元，隐含约8%上涨空间。

🏷️ #太古地产 #内地零售 #香港写字楼 #租金策略

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📰 中金：维持太古地产(01972) 跑赢行业评级 目标价26.5港元_股市直播_市场_中金在线

中金维持太古地产盈利预测不变，维持跑赢行业评级及26.5港元目标价，对应2025-26年股息收益率约4.3%/4.5%，隐含8%上涨空间。内地重奢购物中心表现突出，上海兴业太古汇与北京三里屯太古里持续改善，2025年零售额分别同比增长49.6%与11.2%，较1-3Q增速提升明显。新项目方面，广州聚龙湾太古里一期已于2025年底推出，以上海前滩、三亚太古里、陆家嘴太古源等项目按计划推进，预计自2026年起陆续落成。香港办公楼出租率保持韧性，全年租金下调13-15%，核心区太古广场96%，太古坊89%，显示租金承压但出租率仍受控。香港零售方面，太古广场与太古城中心2025年零售额分别同比增5.6%与2.7%，领先本地社零并受租户调整与营销推动。

🏷️ #太古地产 #香港 #高端零售 #租金下行

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📰 财闻网

截至2月4日10点15分，上证指数涨0.29%，深证成指跌0.58%，创业板指跌1.52。煤炭开采加工、可燃冰、煤炭概念等板块领涨，房地产ETF银华涨1.57%，新城控股、招商蛇口等成分股走强，关注资金流向与政策动向。市场情绪需结合基本面变化判断。
上海拟以国有主体收购存量二手房用于保障性租赁住房，浦东、静安、徐汇首批试点并与建行签约，目标加速存量流转、释放市场需求。东方证券称2026年开年稳预期，或出台更大力度政策；中邮证券显示1月TOP100拿地总额579.9亿元，同比降52.1%，央企仍为主力。

🏷️ #地产 #租赁 #拿地 #政策

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📰 太古地产午前涨近3% 公司核心资产整体经营情况呈现稳中向好态势

太古地产午前股价上涨，现报23.86港元，成交额约1605万港元，市场情绪活跃。中金研究预计2025年股东应占溢利同比增21%，经常性基本溢利下降5%，下半年核心资产经营有望稳中向好，资本循环计划执行速度超出预期。
小摩认为当前市场已反映香港楼市未来两年的稳健复苏，收租股潜在上行空间更大，商业地产改善尚未被完全体现于股价。该行首选恒隆地产和太古地产，因两家公司在中国内地零售业务持续改善，显示增长潜力与对冲风险的平衡。

🏷️ #太古地产 #恒隆地产 #租金股 #内地零售

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📰 港股异动 | 香港地产股普升，新世界发展涨逾8%，机构看好港资房企的重估机遇 港美股资讯 | 华盛通

香港房地产市场在持续复苏的背景下，相关地产股普遍上涨。新世界发展涨幅达到8%，而其他主要地产公司如新鸿基地产和恒隆地产也表现良好，显示出市场的信心和活力。根据华泰证券的分析，住宅市场在11月延续上涨趋势，租金创历史新高，成交量则在低基数的情况下显著增长。

在商业地产方面，零售业的回暖促进了租金的回升，尤其是在11月，零售业销货价值同比止跌回升，显示出市场的恢复潜力。花旗的报告指出，未来几年新房供应将减少，人才流入也将支撑租赁市场的需求，预期租金将持续上升，进一步增强市场的基本面。

整体来看，香港地产市场在供需失衡及政策支持的双重作用下，前景乐观。投资者在关注市场机会时，也需注意风险，结合自身情况谨慎决策。华盛提醒投资者在做出投资决定前应咨询专业顾问，以确保投资安全。

🏷️ #香港地产 #市场复苏 #租金上涨 #投资机会 #风险提示

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📰 花旗：上调香港今年住宅楼价升幅预测至8% 料开发商重拾增长动能_市场分析_港股_中金在线

花旗发布的最新研报指出，香港住宅楼价的涨幅预测已从2026年的3%上调至8%。2025年全年实际涨幅达到4.7%，并且2026年初至今已累计上涨1%。这一预测的上调主要是基于香港的土地供应创下14年来的新低，以及可售房源的减少，预计未来几年的新盘销售将呈现净吸纳状态，支撑楼市的复苏。

此外，租赁市场的需求也在不断增加，非本地学生的签证数量持续上升，人才流入量也在增加，有助于推动租金上涨。花旗对香港地产股的前景持乐观态度，认为2026年将是楼市复苏的重要一年，特别是在新盘销售和利润率改善的背景下，上市房企的财务状况将更加稳健。

最后，花旗表示，住宅板块的投资意愿正在回升，预计2026年上半年香港地产开发商将迎来发展机遇。推荐的新兴企业包括新鸿基地产、信和置业及恒基地产，预计他们将在未来的市场中表现突出。

🏷️ #香港楼市 #住宅楼价 #地产股 #租赁需求 #投资意愿

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📰 中指研究院：11月百城二手住宅均价环比下跌0.94%

根据中指研究院的数据监测，2025年11月百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%。在高挂牌量和市场预期偏弱的影响下，二手房价格面临下行压力加大。与此同时，新房市场方面，核心城市如上海、成都和杭州等地的新建住宅均价有所上涨，百城新建住宅均价为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68%。

在租赁市场中，11月进入传统淡季，50城住宅平均租金为34.36元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57%。从不同城市梯队来看，二手住宅价格在一线、二线及三四线城市均出现下跌，跌幅分别为1.15%、0.98%和0.81%。

具体来看，十大城市的二手住宅价格同环比均出现下跌，其中南京和武汉的环比跌幅最大，分别为1.83%和1.58%。同比方面，武汉和南京的跌幅也较为明显，分别为11.65%和11.35%。整体来看，市场仍处于低迷状态，价格调整压力持续存在。

🏷️ #二手住宅 #新房市场 #租赁市场 #房价下跌 #城市价格

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📰 花旗：料明年中环及西九龙写字楼表现优于其他区域 利好恒基地产(00012)及新鸿基地产(00016)

花旗发布的研报指出，京东集团以35亿港元购入中环中国建设银行大厦50%权益，显示中资企业对香港写字楼市场的持续需求。高等教育机构也以19.6亿港元购入九龙塘写字楼，这些交易反映出更多中资公司考虑在香港购置物业，尤其是在科技和其他行业。与此同时，香港的双重上市公司增加，区域总部和研发中心的设立进一步推动写字楼市场的发展。

花旗观察到，香港写字楼市场的出售主要是为了获得即时现金流和优化投资组合，尤其是区域性业主。在考虑其他地区商业物业增长前景的同时，买家对写字楼的需求也显示出市场的抄底行为。预计未来租金上涨风险将促使更多投资者加大对写字楼的投入。2026年，中环和西九龙的写字楼表现将优于其他区域，租金将趋于平稳。

此外，随着整体新增供应量创历史新高，铜锣湾的市场竞争将更加激烈，希慎兴业的利园项目表现可能较好，而港岛东的太古城中心及东九龙将面对一定压力。花旗认为，新供应如IGC将在需求争夺中展现竞争力，租金水平与港岛东区相当，进一步利好相关地产公司。

🏷️ #香港写字楼 #中资企业 #租金上涨 #市场竞争 #投资组合

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📰 交银国际：上调香港房地产业评级至“领先” 看好新鸿基地产(00016)、领展房产基金(00823)

交银国际发布的研报指出，香港房地产市场正在经历非对称复苏，这一过程是循序渐进的，涵盖不同的资产子板块。报告中提到，新鸿基地产和领展房产基金分别是住宅和商业物业的首选标的，预计在未来1-2年内受益于市场的复苏及多种催化因素。该行对新地的目标价设定为111.7港元，对领展的目标价为45.7港元。

报告认为，投资者应优先布局住宅板块，其次是优质零售资产，最后是核心办公室。随着市场Signs of recovery愈发明显，内在价值有望被释放，报告上调行业评级至“领先”，认为宏观不确定性的改善、政策环境宽松及人口变化是复苏的关键因素。

预计未来住房需求将持续上升，特别是租赁市场，2025年租金水平预计将上涨3-5%，2026年和2027年的年均增长约为3%。此外，正向净租金回报与降息将成为住宅价格上涨的关键催化剂，预计在2025、2026和2027年，住宅价格将分别上涨3-5%、5%和5%。

🏷️ #香港楼市 #房地产复苏 #新鸿基地产 #租赁需求 #市场催化剂

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📰 当前的形势和任务

当前楼市面临重要节点，市场情绪与行业急跌并存，资产保卫战与政策诉求显得尤为迫切。2021年下半年至2024年三季度的调整，实质上是对20多年单边上涨的泡沫挤压，非理性情绪导致回调剧烈。租金回报率的提升，尤其在一线和二线城市，开始超过无风险利率，这为市场探底提供了信号。

然而，进入2025年后，楼市再次出现下调，主要是基本面制约。尽管租房需求增加，但租金却明显下跌，反映出就业、收入等基本面问题的影响。政策的出台需要夯实基本面，以稳定楼市，地产对经济的影响逐渐减弱，住房的定位也在向大宗消费品转变，强调内需和消费的重要性。

未来，住房市场的调整将经历阵痛，必须适应从资产属性向居住属性的转变。市场的稳定需要依赖租金回报率的提升，创造稳定的现金流。城市更新政策的推进，旨在通过场景建设提升存量物业的使用效率，促进就业和消费，从而修复基本面，间接稳定楼市。

🏷️ #楼市 #租金回报率 #基本面 #城市更新 #政策

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📰 从“增量竞争”转向“存量博弈”，商业地产进入深度洗牌期

商业地产行业正经历深度洗牌，面临存量庞大与效率偏低的双重挑战。数据显示，2025年办公楼新开工面积同比下滑，而竣工面积则有所上涨，显示出市场供需失衡的现状。同时，集中式商业项目的开业加速，导致租赁市场空置率和租金双双承压。京沪两城的甲级写字楼空置率略有改善，但广深地区仍未见好转，租金水平也普遍下滑。

在市场下行周期中，企业的抗风险能力成为生存的关键。中小型开发商面临管理成本高企和盈利能力不足的困境，行业整合成为必然趋势。头部企业通过收并购或战略合作扩大规模，而中小企业则需聚焦细分市场以提升运营效率。办公资产交易数据显示，尽管外资撤离，金融机构和头部企业仍在谨慎入场，形成市场主要参与力量。

行业正从增量竞争转向存量博弈，资源向头部企业集中。定制化与精细化运营成为主流，商业业态需满足新消费需求。银发经济和宠物经济等新兴赛道增速显著，催生出适老化商业空间和宠物友好型商场等新业态。企业需明确租金来源与可持续增长路径，通过改造激活老旧项目，以应对市场挑战。

🏷️ #商业地产 #市场洗牌 #租金下滑 #抗风险能力 #行业整合

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