⁣
📰 黄国钧：基本面扎实，持续看好香港房地产市场长远表现 | 2026观点资本圆桌 - 观点网

在资金与刚需共同推动下，香港整体地产市场正呈现回暖态势。4月28日，2026观点香港资本圆桌在香港JW万豪酒店召开，第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务董事总经理及主管黄国钧指出，安居乐业是民生关键，香港凭借独特制度、地理区位及国际化优势，持续迎来资金与人口流入。人口格局改善，本地回流叠加高才、优才获批入境，外来新增人口不断增加，为房地产市场提供基础支撑。就投资回报而言，2023年香港地产项目普遍实现约7%的租金回报，自去年底回落至4.5%~5%区间的优质物业租金回报。全球地缘不确定性提升资产分散需求，部分资金开始从新加坡回流香港。商业地产空置物业被新兴行业持续吸纳；住宅方面，房价从高点回落超三成，银主挂牌数量下降，高净值置业需求韧性强，亿元级豪宅交易额达60亿港元。买家群体结构显著变化，以往以内地客为主的成交正在转变，疫情后外流居民回流进一步凸显香港城市核心吸引力，人口规模具备回升空间。以上海豪宅市场为参照，外来买家占比高，香港作为稀缺核心城市，同样吸引大量内地及全球高净值人群资产配置。黄国钧表示，香港地产基本面扎实，长期发展信心充足，行业模式需转变，建议以长期持有为策略，避免短期炒作并看好香港房地产的长期表现。免责声明：本文内容基于公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。

🏷️ #香港地产 #租金回报 #高净值人群 #人口回流 #长期持有

🔗 原文链接

⁣
📰 房企开始盈利，地产反转信号？

近年多家房企发布2025年盈利预测，普遍出现“扭亏”为主的迹象。但深挖后多依赖债务重组等非经营性因素，真实经营能力并未改善。碧桂园、融创、佳兆业等通过债务重组获得巨额非现金收益，推动表面盈利上升；若剔除重组收益，2025年度多处于亏损状态。万科等未完成债务重组的企业则亏损加剧，显示行业存在结构性风险而非拐点。作者提醒，单看利润并不能判断行业好坏，需关注租售比及房价与租金关系。过去高杠杆驱动的财富效应已到顶，租金回报率与REITs基金对房价的定价作用，成为市场关注的新风向。当前一线城市净租金回报率约1.8%～1.9%，低于部分REITs的2.5%收益目标，说明金融市场对租售比的定价尚未落地。若收入增速未跟上，房地产价格难以持续上涨，全球趋势亦显示买房难度上升，财富分化与债务风险不可忽视。最终强调年轻人口仍是房地产市场的决定性因素，若年轻人买房能力下降，房市难以持续扩张。

🏷️ #房企 #债务重组 #租售比 #REITs #房价

🔗 原文链接

⁣
📰 李嘉诚400亿“世纪回归”，地产见底了吗？

本文围绕李嘉诚家族回归中国地产与2026年前后楼市底部判断展开，结合宏观信号与市场数据，分析周期性回归对市场的影响。作者指出，尽管李氏家族携400亿港元现金回归地产，市场对见底的判断呈现分化趋势：一线与强二线核心区域的成交量已回升，价格触底迹象初现，但三四线城市仍面临人口外流、去化压力与需求不足等挑战。政策层面，2026年的宽松基调为底部提供支撑，金融与租金回报率的改善也在推动市场从“量变”走向“质变”。文章对两派观点进行梳理，乐观派认为需求释放、库存去化与政策配套将带来底部确认，谨慎派则担心租金回报率、利率倒挂及人口结构等长期因素仍对价格形成制约。整体判断是：底部信号正在出现但价格全面反弹尚需时日，市场将进入分化与理性回归的新阶段。

🏷️ #周期回归 #成交量先行 #政策托底 #租金回报率 #市场分化

🔗 原文链接

⁣
📰 李嘉诚400亿“世纪回归”，地产见底了吗？

本篇通过李氏家族回归对市场的影响，梳理了2026年前后中国房地产市场的底部信号与趋势。文章指出，长实等巨头回归释放了对“周期性投资”的信心，显示土地与资产价格已进入合理回报区间。市场层面，成交量在三线及以上城市显著回暖，一线城市的价格虽仍处于调整区，但已接近2016年前水平，体现出“量先于价”的修复规律。政策与资金的双重支撑成为底部确认的关键，包括广泛放开首套二套房贷、三支箭供给扩容、以及大规模金融授信覆盖，形成了稳定预期的底部底。专家对2026年的判断分歧，乐观派认为底部将被确认为今年并伴随需求端改善，谨慎派则担心租金回报、房贷利率倒挂及人口结构的长期约束导致价格尚有下探空间。总体趋势呈现：未来房市将由简单的“买房赚钱”转向以租金收益、居住功能与资产保值为核心的理性市场，核心城市与核心资产将继续坚挺，而人口外溢的区域需警惕去库存压力。五年内的底部与分化将成为常态，市场需以稳健需求与高质量供给共振实现长期健康发展。

🏷️ #周期 #房地产 #底部信号 #库存去化 #租金回报

🔗 原文链接

⁣
📰 年报点评 | 中海地产：新增投资行业第一，2026年有信心稳中有进_腾讯新闻

中海地产2025年在销售、土地储备、盈利与现金流等方面呈现出“稳中有进”的态势。全年实现合约销售额约2512.3亿元，销售面积1056万平方米，受一线城市聚焦策略影响，香港及北上广深五大一线城市贡献近半数销售额，北京、香港等地表现突出，深圳等城市新项目取得良好开盘销售。展望2026年，集团可售货值近6000亿元，其中核心城市及香港货值占比显著，重点新地块如上海徐汇东安、安澜北京、深圳澐玺等将陆续开盘或加推，去化率维持高位，单季度销售实现同比增长。投资方面继续聚焦核心城市核心地段，以并购与低溢价获取优质土地为主，预计2026年仍将保持稳健增长态势。盈利方面，营业收入下降至1681亿元，毛利率与净利率均有下滑，净利润134亿元左右；但公司通过商业运营收入首次覆盖总利息支出、强力推进商业物业及写字楼、购物中心等多元化收入，经营性现金流及现金储备保持稳健，负债结构及融资成本处于行业较低水平。公司将实施“一专双驱优生态”的战略，强化租售并举、全产业链生态协同，并通过REITs等平台持续释放资产价值，推动租金收入实现两位数增长与资产管理能力提升。

🏷️ #中海地产 #一线城市 #土地储备 #REIT #租金增长

🔗 原文链接

⁣
📰 机构：三成房企坚持精准投资 市场地位相对稳固

中指研究院发布的房地产百强企业及商业地产研究指出，行业仍在调整，百强企业洗牌或将持续，但有约三成企业在2024-2025年间的销售额与拿地金额均位居前百，显示核心城市布局与优质土储储备有助于维持市场地位。面对销售下行，短期内企业需增强流动性、保持适度投资，以确保经营安全。2026年前后，行业将从规模扩张和高杠杆转向生存基础上的高质量发展，专业运营与品质服务成为突破天花板的核心引擎，同时需兼顾短期与长期目标。公募REITs扩围至商业不动产，为企业提供资产证券化与权益型融资新路径，推动行业向资产管理方向转型，并促使企业提升运营能力与项目绩效。商业地产在存量时代需求偏弱、出租率略有下降，融资渠道多元化与资产负债结构优化成为重要支撑。租赁市场方面，头部企业通过数字化、精细化运营降本增效，住房租赁REITs逐步常态化发行，险资等机构参与的Pre-REITs模式逐步形成完整闭环，市场逐步走向成熟。

🏷️ #地产 #REITs #租赁

🔗 原文链接

⁣
📰 商业REITs时代的“指挥棒”：投资、运营、内控三大指标变了

在REITs推动下，商业不动产正从投资端到商管端重塑价值逻辑，强调通过运营优化实现现金流持续增长。文章指出，资产价值不再仅依赖地段与规模，而是取决于NOI最大化、租户结构平衡、租金收缴率等日常管理指标，以及资产入池、收益评估、投后监管三大规则的升级。投资标准从规模导向转向价值导向，需提出Asset Plan，明确定位与招商策略，确保资产具备增值潜力与可控性。运营指标则从追求出租率转向NOI与租约结构的长期稳定，强调主力店次主力店与专门店的比例平衡、租金递增和长期增长，减少对单一大租户的依赖，并降低装饰补贴等短期行为。财务与内控层面要求转向现金流稳定、合规透明、信息披露与独立资金管理，强化对关联交易、Capex 的科学管理，以及智能化物业与风险防控。最终，REITs 促使企业从粗放的管理向精细化、以价值驱动的运营转型，资产培育、运营优化、资本对接成为核心能力，存量时代的竞争将聚焦资产价值提升与现金流稳定。

🏷️ #REITs #资产增值 #NOI #租约结构 # cashflow

🔗 原文链接

⁣
📰 地产退潮，机器人上位，诺科达想用AI故事对抗周期压力？

港股中小盘在流动性持续下行、地产周期波动背景下，诺科达科技正尝试以科技叙事提升估值。公司在物业销售与租赁为基本盘的同时，将AI机器人业务纳入收入结构，形成“租售+科技服务”的新组合，尽管收入同比增幅达到51.24%并且亏损缩窄至约3136万港元，但这更多被解读为换壳与转型信号。市场普遍认为科技成长能获得更高估值溢价，而地产资产往往遭遇折价，因此此举或为其估值逻辑的重塑。短期看，成本端与运营端的结构优化正带来现金流与盈利改善的可能，但若AI业务无法快速放量并实现高毛利，利润表的改善恐难以持续。此外，行业壁垒、研发投入、资金压力与市场耐心等现实挑战仍然存在。诺科达未来需要持续提升AI收入占比、维持毛利水平并优化现金流，方能将叙事转化为稳定业绩并赢得市场信任。

🏷️ #港股 #科技转型 #AI机器人 #租赁销售 #估值重构

🔗 原文链接

⁣
📰 2025年第四季度，北京甲级办公楼空置率环比下降0.3个百分点

2025年第四季度，北京甲级办公楼市场面临挑战，新增供应为零，空置率达到15.2%，租金环比下降5.6%。尽管空置率有所下降，但主要得益于核心区域的集中租赁。租户在高成本压力下更倾向于续租而非搬迁，业主也开始重视出租率，提供租约重组方案以留住租户。2026年将有约70万平方米的新项目入市，租金仍将承受下行压力。

在零售地产方面，2025年第四季度租金环比下降2.5%，空置率为7.2%。头部项目通过优化租户结构和内容运营维持稳定，而非核心资产则面临让利压力。全年新增供应超过80万平方米，主要集中在市区核心商圈。展望2026年，消费信心的恢复需要宏观经济和居民收入的改善，核心资产将通过品牌和业态重组实现高质量发展。

大宗交易市场在2025年有所降低，全年成交总额约180亿元，较2024年下降58%。商业零售资产受到资本青睐，英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，设立专项不动产基金。政策的发布将提升市场流动性，推动资产盘活，促进商业地产向精细化管理转型。

🏷️ #北京 #房地产 #租金 #空置率 #市场展望

🔗 原文链接

⁣
📰 2025年第四季度，北京甲级办公楼空置率环比下降0.3个百分点

2025年第四季度，北京甲级办公楼市场表现出一定的调整趋势，新增供应为零，空置率达到15.2%，租金环比下降5.6%。尽管空置率有所下降，主要得益于核心区域的集中租赁，但整体市场仍面临压力。企业在高成本环境下选择续租而非搬迁，业主则倾向于保障出租率，提供租约重组方案以留住租户。2026年将有约70万平方米的新项目交付，租金可能继续承压。

在零售地产方面，2025年第四季度租金环比下降2.5%，空置率为7.2%。头部项目通过优化租户结构和强化运营来保持稳定，而非核心资产则面临让利压力。全年新增供应超过80万平方米，主要集中在市区核心商圈。展望2026年，消费信心的恢复需要宏观经济和居民收入的共同改善，核心资产将通过品牌和业态重组实现高质量发展。

2025年，北京大宗交易市场有所降低，全年成交总额约180亿元，下降幅度显著。商业零售资产受到资本青睐，英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，设立专项不动产基金。政策的发布将提升市场流动性，推动资产管理模式转型，为优质项目带来流动性溢价。

🏷️ #北京 #办公楼 #零售地产 #租金 #市场趋势

🔗 原文链接

⁣
📰 提高租户黏性 商业地产公司不应忽视资产管理运营

在供求关系深刻变化的背景下，房地产行业正从传统的规模扩张和高速周转转向运营优化、品质升级与品牌深耕。面对商业存量规模的持续扩张和市场竞争的加剧，"房地产资产管理"成为越来越重要的关注点。根据调查数据显示，2025年三季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金有所下跌，行业迫切需要从"建房子"向"管资产"转型，提升存量资产的利用效率。

随着竞争的加剧，专业的资产管理人显得尤为重要，他们的职责是对资产进行全生命周期的统筹运营，确保实现各阶段的关键指标。优秀的租户是商业地产的重要资源，维护优质租户的关系是实现资产增值的关键。通过系统化的租务管理，企业可以优化租户结构，提升租金收入和抗风险能力，避免因合约集中到期造成的空置风险。

此外，随着公募REITs的常态化，资产管理的意义也在不断拓展。建立全生命周期的资产管理体系，将资产增值规划贯穿于整个项目周期，成为房地产发展的新模式探索方向。业主需及时关注行业动态，预判并排查风险，以确保项目的长期稳定收益。

🏷️ #房地产 #资产管理 #市场竞争 #租户关系 #全生命周期

🔗 原文链接

⁣
📰 提高租户黏性 商业地产公司不应忽视资产管理运营

在供求关系深刻变化的背景下，房地产行业正逐步告别传统的规模扩张与高速周转模式，转向运营优化、品质升级与品牌深耕。面对商业存量规模的持续扩张和市场竞争的加剧，房地产资产管理的重要性日益凸显。根据调查数据，2025年三季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金环比下跌，显示出行业转型的紧迫性，促使企业从单纯的“建房子”向“管资产”转型。

资产管理人的角色愈发重要，他们需要对资产进行全生命周期的统筹运营，确保租户的引入与维护，以实现资产的增值。张晓端指出，专业的运营团队应负责项目招租及租务管理，建立客户评价指标模型，关注租户的信誉与支付能力，提升客户满意度和租户黏性。同时，系统化的租务管理为优化租户结构和租约组合提供了数据支持，确保项目的出租率和租金收入的稳定。

随着公募REITs的常态化，资产管理的意义不仅限于收益提升，更是房地产发展新模式的重要探索方向。业主需关注行业动态，及时预判风险，避免因行业集中度过高而导致的收益冲击。通过构建全生命周期的资产管理体系，房地产行业将迎来新的发展机遇与挑战。

🏷️ #房地产 #资产管理 #租户管理 #市场竞争 #全生命周期

🔗 原文链接