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📰 地产微观：数据透视与结构格局

房地产市场正在经历深刻的结构分化，城市间的差异和产品、企业的双重筛选特征愈发明显。尽管全国房地产开发投资在1-10月同比下降14.7%，住宅投资下滑13.8%，但销售数据的降幅有所收窄，显示出市场内生改善的迹象。尤其是10月的销售面积同比大跌19.6%，并非市场复苏动能消退，而是受到高基数效应的影响。

库存去化方面，商品房待售面积已连续8个月环比下降，去库存政策效果逐步显现。然而，待售面积同比仍增长3.3%，表明库存仍处高位，后续政策仍需发力。核心城市的韧性成为市场复苏的重要支撑，一线城市的新房价格降幅远小于二三线城市，显示出市场活跃度的差异。

产品与房企的双重筛选机制正在重塑行业格局，改善型住宅的抗跌性优于刚需产品。央国企及财务稳健的民营房企市场占有率提升，优质资源向头部企业集中，资本市场的估值分层趋势明显。未来，房地产市场将从周期性波动转向基于城市价值、产品力与企业信用的多层次发展阶段，评判市场健康度的思维也需相应调整。

🏷️ #房地产 #市场复苏 #库存去化 #城市差异 #企业信用

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📰 房地产行业：上海新政跟进 强化对行业进入中长期修复通道的信心

近期，北京和上海的房地产新政节奏符合市场预期，政策力度较为克制，有助于区域库存的去化。这一系列“因城施策”增强了对行业中长期修复的信心，未来政策的出台将更加全面，以应对“止跌回稳”的压力。同时，房地产主体风险明显降低，新地块的利润率回归合理水平，能够持续经营的开发商资产负债表也在修复中。

地产股的修复并不完全依赖于政策的具体出台时间，主要受无风险利率下行和行业风险评价降低的推动。房地产行业进入下行阶段后，中高息回报资产减少，导致无风险利率下行。当前房地产市场进入筑底阶段，未来股价回升的预期增强，政策的节奏变化不会实质性影响整体预期。

8月25日，上海发布了新楼市政策，放松外环外限购、加大公积金支持力度等，旨在释放外环外购房需求，助力郊区库存去化。新政还优化了公积金政策，降低购房成本。随着政策的不断推进，市场信心有望进一步增强，后续仍有较大政策空间，值得投资者关注相关标的。

🏷️ #房地产 #政策 #市场信心 #股价回升 #库存去化

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📰 中报点评｜万科地产：业绩承压，彻底化解风险仍需“以时间换空间”_中房网_中国房地产业协会官方网站

2025年上半年，万科合同销售金额691.1亿元，销售面积538.9万平方米，分别下降45.7%和42.6%，销售承压明显，成为TOP10房企中降幅最大的企业。尽管核心城市的市场地位依然稳固，但销售额在15个城市中仅排名前三，较去年减少11个。为应对压力，万科加大了库存去化力度，盘活旧项目以回笼现金，持续创新营销策略。

截至2025年8月22日，万科累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元，存货账面价值4625.2亿元，现房库存压力依然较大。上半年营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%，净利润亏损扩大至119.47亿元，主要受合联营投资亏损和存货跌价损失影响。虽然毛利润有所回升，但整体盈利能力依旧低迷。

为改善流动性，大股东累计提供238.8亿元借款，万科顺利偿还243.9亿元债务，债务结构有所优化。但期末货币资金740.02亿元，现金短债比降低至0.48，流动性压力依然突出。多元化业务稳步推进，营收贡献占比提升至26%，其中物业服务和资产经营业务表现良好，为公司未来发展提供了新的动力。

🏷️ #万科 #销售下降 #库存去化 #净利润亏损 #多元化业务

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