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📰 房地产的定位，彻底变了_手机网易网

本文通过地产观察者十一郎的视角，解读两份关键文件对房地产定位的深刻变化。政治局会议将房地产从被动防风险转为主动筑牢安全屏障，与地方债务和金融改革同列，强调稳住而非推动涨价，凸显房地产作为安全支点的作用。国务院的《扩大消费“十五五”规划》则将住房消费纳入大宗耐用消费品体系，且排在第一位，显示房子正在从金融属性回归财富属性，成为可长期积累与容纳居住价值的资产。规划提出实施房屋品质提升、存量更新等工程，强调好房子与高质量物业服务的重要性，存量时代优质房源将更具抗跌性。两份文件相辅相成：先稳市场，后激消费；以真实居住需求驱动，而非单纯投资预期。最终要点是：房子的价值锚点从“涨价预期”转向“住得舒服、能改造、能增值的综合价值”。未来房地产将以平稳、长期、以品质和更新为核心的发展路径，普通百姓应关注住房的居住品质和长期成本。

🏷️ #房产定位 #财富属性 #品质提升 #存量更新 #消费属性

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📰 离岸信托“避税”失效,黄峥雷军500亿潜在税单压顶,吴亚军补税30亿?

财政部、税务总局发布的2026年第21号公告正式实施，居民个人将股权、股票、房产等装入离岸信托后，装入环节按20%缴纳个人所得税，存续期间无论是否分配都要按20%申报，2026年1月1日之前的存续收益需在公告实施日起90日内申报并补缴不加滞纳金，逾期日万分之五罚款。装入离岸信托的时点视同一次转让，差额部分按20%缴纳个人所得税；信托存续期内，境外实体分红、利息、增值等无论是否分配，均以居民个人为纳税人按年申报20%，终止时清算收益同样按20%纳税。主要经济利益若仍源自中国境内，纳税居民身份不因国籍变化而改变。市场测算指明若涉及高额分红的个案（如吴亚军、许世辉、张勇等），2026年90天窗口内的存续收益个税可能达到数十亿级别；但如拼多多、美团、小米等长期未分红的公司，装入环节的潜在增值税负可能较低。实际征收取决于追溯年限、原值认定和抵免已纳税等变量。对已设立离岸信托者，建议在90天窗口期内梳理税收居民身份、信托架构与历史收益，做好首次申报；新设信托者则需摒弃避税念头，以信托的资产隔离、传承与跨境配置风险管理为本。主管税务机关将按与离岸信托相关的境内主要生产经营企业登记地来确定，若无境内主体则以境内财产所在地或常住地税务机关为主。窗口期自7月24日算起，约在10月22日结束。

🏷️ #离岸信托 #税务新规 #存续申报 #转让税 #分红征税

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📰 地产经纬丨杨浦八埭头地块161亿元成交 上海土拍热度超预期

本轮上海第六批次土地出让聚焦存量盘活，涵盖杨浦、徐汇、奉贤三大梯度，显示核心区价值锚点更稳固。头部房企围绕高品质地块激烈角逐，保利与华润联合体以161.2亿元拿下杨浦滨江八埭头地块，溢价率达到35.83%，综合楼板价达10.20万元/平方米，刷新高端居住市场的价格与预期。桂林公园地块由保利与徐汇城投联合体以70.6亿元竞得，关注点在于成熟宜居底色与区域配套，未来住宅单价或有望冲上15万元/平方米，带动周边二手与新房价格信心。奉贤新城地块以底价成交，体现低密改善与区域均衡发展的互补逻辑。总体看，三宗地均属存量土地的规划调整与功能腾挪，反映上海在增量指标趋紧的背景下以盘活存量为主的供地策略，核心土地的稀缺性与区域价值被市场继续放大，市场信心在少数核心板块与高质量地块上得到强化。

🏷️ #存量盘活 #核心区价值 #高端地块 #溢价率 #上海土地市场

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📰 标准落地・全域破局！2026“智住好房・赋能未来”论坛武汉站圆满落幕 - 瑞财经

本次武汉论坛围绕“多维破局·全域增长”展开，聚焦智能家居标准化落地、存量住宅改造、智慧社区运营和住宅全生命周期运维等四大议题，汇聚百余家机构和200位行业代表，旨在推动中部地区智能家居产业高质量发展。论坛强调统一的行业标准是产业规范化的基石，通过中房协《智能家居技术应用标准》统一规范，解决设备互通、场景割裂等痛点，并提出以标准引领、需求导向和全链协同来打通设计-施工-交付-运维的闭环，提升居住幸福感与运营管理效率。围绕新建与存量两端，讨论了空间一体化前置设计、统一场景联动、分层互联互通、全周期运维等核心突破，强调以运维服务力取代单纯产品竞争，推动从低价内卷向高质量增长转型。未来将通过本地化服务、数字化底座和AI工具提升方案产出与落地执行力，打造智慧人居生态圈，推动华中示范并向全国扩展。

🏷️ #智慧家居 #标准化 #存量改造 #全生命周期 #本地化服务

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📰 四年亏近百亿！手握王牌商业IP的大悦城，也扛不住地产颓势？

四年亏损近百亿的大悦城，尽管拥有优质商业IP和央企背书，仍难以抵御房地产市场的持续低迷。2026年半年度业绩预告显示公司预计上半年净利润将出现亏损，扣非后亦亏损，四年来累计亏损约96.74亿元，经营困境尚未缓解。主要原因包括结算资源不足、结算周期波动、毛利率下滑等，地产开发板块持续失速，核心指标全面承压。数据显示，2021至2025年的全口径结算金额大幅下滑，结算面积和均价同步走低，商品房销售及土地开发收入逐年下降，营业收入持续下行。并且未来增量不足，2024至2025年合同负债大幅收缩，显示可结算项目量严重不足，销售回款也同比下降，说明存量去化困难与市场压力加剧。相比之下，商业运营板块表现较为坚韧，2025年投资物业与相关服务收入及购物中心销售额均实现增长，且客流提升、出租率保持高位，成为公司盈利的少量支撑。然而，商业板块的体量远不足以抵消地产开发的巨额亏损，形成典型的“冰火两重天”局面。亏损的持续还受两大痛点侵蚀：一是库存跌价准备持续扩大，2025年跌价损失达24亿元，累计余额超过68亿元；二是合作项目亏损，投资收益亏损近10亿元。整体来看，大悦城的困境是房企转型阵痛的缩影，能否扭转局面，一方面取决于房地产市场的企稳和存量去化，另一方面取决于商业板块能否持续扩容，真正填补地产开发的业绩缺口。

🏷️ #地产困境 #商业韧性 #存量去化 #库存跌价 #冰火两重天

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📰 产住绑定趋势 | 2026年7月住房租赁发展报告

2026年上半年，住房租赁市场呈现以存量盘活为核心增量的趋势，50城住宅租金总体平稳但同比仍有下降。国家将住房纳入大宗耐用消费体系并提出优化保障性住房供给、规范租赁市场，标志租赁住房在居民消费与住房保障体系中的地位日益突出。核心城市租金短期内亦出现阶段性回调，北上广深等一线及强二线城市租金承压下行，反映短期需求释放减缓与市场调整。行业层面，国资平台和市场化运营商通过跨界合作、存量改造、门店升级等多元布局提升住房品质，存量资产改造与增量开拓并举，形成从以量为主向以质与体验并重的转变。龙湖冠寓等企业通过门店焕新、提升自习、健身、社交等功能，增强租客黏性与资产长期价值，中建幸孚家等项目以产业人才、公寓定位，呈现精准化细分市场的发展趋势。保租房REITs持续扩募集资，资产整合与区域覆盖加深，进一步稳固长期资金配置逻辑。总体看，存量盘活已成为供给端的核心增量，未来关注点将集中在提升居住体验、提高产品力、深化产业链协同，以及在政策引导下的稳健扩张。


🏷️ #住房租赁 #存量盘活 #REITs #居住体验 #产业配套

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📰 地产股半年蒸发近3000亿元 分化之下谁在逆势上涨？

2026年上半年，地产股在基本面筑底与估值低位的双重压力下呈现波动分化的格局。市值百强房企总市值较2025年末下降近3000亿元，行业尚处于寻底阶段，但核心城市与优质房企的边际改善信号逐步显现。一线及部分核心二线城市的需求韧性较强，上海二手房价多月环比上涨，深圳由跌转涨，供需逐步再平衡。二级市场方面，地产板块在回调后出现相对收益，资金对低估值防御与赔率优势重新关注。行业格局进一步分化，传统住宅开发企业承压，龙湖、新城控股等民企及央企凭借商业运营、物业服务等较高占比转型“开发+运营”，提升抗风险能力。市值涨幅前十与跌幅前十的企业呈现截然不同的驱动因素，前者多受跨界转型或摘帽扭亏等事件推动，后者则受业绩亏损及市场低迷拖累。千亿市值阵营保持稳定，新鸿基地产等龙头在稳健现金流资产储备下获得投资者青睐。展望三季度，商业不动产公募REITs落地为行业资产盘活提供新通道，政策强调因城施策、去库存、优供给，利好销售回暖和业绩稳定的优质房企。头部企业与具备现金流与存量运营能力的企业将更具弹性，投资机会将聚焦在核心城市布局、稳健财务与向存量运营转型的龙头和优质央企/国企及物业服务标的。

🏷️ #房地产 #龙头企业 #估值分化 #REITs #存量运营

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📰 淡季地产景气超预期 城改加速底部价值凸显

本周监测显示，50城新房成交面积环比下降显著，但同比降幅较小，折合高达57%的环比下滑与2%的同比降幅形成对比。与此同时，13城二手房网签同比实现正向增长，增幅达14.6%，77城二手房中介成交同比上涨12.5%。7月起重点城市二手房认购保持稳健，一二三线城市均实现同比正增长。各地加快推进城市更新，从单纯政策规划转向签约拆迁等执行阶段，核心城市存量资源盘活速度明显加快。机构研报指出房地产发展模式正由增量开发向存量提质转变，城改与旧改成为长期住房供给的重要补充路径。尽管进入传统淡季，推盘规模回落明显，但新房售批比仍保持高位，达到178%，近8周平均129%，库存及去化周期均显著改善。二手房挂牌量有所下降，但来访转化率创年内新高，31城二手房成交价自年初小幅上涨，市场韧性强于季节性预期。土地市场在7月供应收缩后，平均溢价率仍处高位，核心城市对开发商魅力不减，拿地热情维持高位。板块方面，SW房地产指数周内上涨1.9%，显著跑赢沪深300，低估值头部房企获得显著补涨。市场普遍认为板块在基本面未出现明显催化的情况下表现强势，反映投资者对行业底部价值的认可提升。随着城改项目前进，存量业务空间有望进一步打开，优质相关企业具备配置价值。

🏷️ #房地产 #城改 #存量提质 #二手房 #投资机会

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📰 半年预亏120至150亿,万科自救蜕变进程中直面债务经营双重挑战

万科在半年报中披露，预计上半年净利润亏损区间为120亿至150亿元，扣除非经常性损益后亏损为110亿至140亿元，且每股净亏损最高超1.25元。亏损原因包括：楼市持续下行导致可结转利润减少、资产减值提前消化存量、物业和长租等板块的固定摊销对利润形成挤压，以及非主业投资亏损叠加拖累。尽管亏损明显，万科仍完成交付约2.3万套房，保持物业和长租等服务业务的常态运作，但核心指标尚未改善，集中到期债务与现金流平衡仍是关键约束。公司将全年工作聚焦两大主线：化解债务风险和推动经营发展，同时推进内部治理、存量资产处置等调整。为化解到期债券压力，已推动10支公开债券全面展期，并通过资源再分配、降本增效等措施，优先将回款用于在建工程和债务偿付，力求平衡民生交付与信用稳定。长期路径明确：聚焦住宅开发、物业服务、租赁住房三大核心赛道，剥离非主业投资，降低低效资产带来的资金损耗。现阶段的自救举措主要属于阶段性缓冲，短期难以扭转新房市场疲软与整体亏损的基本面，需要长期稳步推进。行业对万科的转型蜕变应以风险化解、治理升级、存量盘活和非主业剥离等多路并进为参照，目标在于稳住交房、缓释现金流冲击，并为行业头部房企提供可持续的参考。

🏷️ #亏损原因 #债务风险 #存量盘活 #核心赛道 #非主业剥离

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📰 销量大跌44%！金地看似遇冷，实则悄悄完成逆袭铺垫

2026年上半年，地产行业仍处在深度调整与结构分化并行的阶段，金地集团在销售与排名方面经历阶段性回落，但在修复路径上呈现积极信号。公司通过主动缩表、优先化解债务，降低对高成本负债的依赖，并在2026年4月实现公开债务清零，债务结构向银行体系内的非公开融资转型，显著提升财务安全边际。随着信用修复，金地在大连、广州、北京等地获得长期信贷支持，银行风控对核心城市项目的授信增加，有望为后续去库存和资产盘活打通资金通道。金地转向更精准的拿地策略，地块选择集中在二线及核心城市成熟片区，采用小体量、强合作的开发模式，期待快速去化以修复现金流。与此同时，存量资产盘活、商业资产证券化（REITs）成为重要增收路径，有助于进一步降低负债率、优化资金结构。综合来看，金地已完成债务出清、信用修复与现金流稳健的阶段性底盘搭建，未来在高质量扩储与存量资产盘活上仍具空间，但要重新回到规模扩张路径仍需通过区域市场的需求修复与土地储备梯队的补充来实现。

🏷️ #地产 #金地 #债务清零 #存量资产 #REITs

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📰 重组落地新班子就位，首开集团开启“设计+开发”城市更新赛道？

6月底，市属国资重组落地，7月1日首开集团披露董事高管调整，形成“开发+顶尖设计”双主业融合的新管理团队。此次人事洗牌不仅是人员变动，更是北京统筹城市建设国资布局、应对地产存量转型的关键布局，具备战略协同与行业破局潜力，同时承担化解经营压力、实现两大企业深度融合的现实考题。核心逻辑在于让拥有城市开发底盘的首开集团，与以国家级设计著称的北京建院实现产业链互补，搭建“规划前置—开发建设—长期运营”的一体化闭环，契合城市更新的政策导向。新班子由王世忠担任总经理，徐全胜、郑琪任副董事长/副总经理，形成“城市更新操盘手+顶尖设计掌舵人”的分工格局，经验互补，具备推动存量改造、历史建筑修缮等高附加值业务的潜力。行业分析认为，国企产业链整合是大势所趋，双方融合将为首开提供稳定载体与设计能力，共同觅得城市更新的新增长点。短期挑战在于文化与业务流程的深度整合，以及上市平台的经营压力与资金风险，但长期看将通过一体化运营提升竞争力，开启长期成长的新窗口。

🏷️ #国资重组 #城市更新 #产业链融合 #设计能力 #存量资产

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📰 西部“首”秀：西部地产 │ 李垚

西部证券新任房地产行业首席分析师李垚阐述了对房地产行业的理解与未来趋势。首先指出，城镇化带来长期成长性，但周期性调整不可避免，修复通常需时间，且海外经验表明在独立经济体中房地产业的复苏会逐步到来。当前行业结构性变化明确：需求重构以好产品为核心，改善性需求主导；模式回归制造，低负债、高品质、可持续经营取代高杠杆的快周转；存量崛起与资产管理成为新增长点，城市更新、老旧改造及物业管理等成为重要增量，REITs等退出机制提供估值锚点。展望未来，地产下行已持续六年，销售降幅趋缓，二手房和新房利润率企稳提示利润修复进入阶段；随着高毛利新地块占比提升及存量资管业务比重上升，企业估值有望重估。当前处于黎明前的黑暗之中，行业前景仍被看好，值得共同期待光明到来。

🏷️ #地产周期 #结构性变化 #存量资产 #资管新业态 #估值修复

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📰 瞄准存量资管赛道，复地产发招兵买马准备大干一场？

随着基础设施公募REITs进入常态化周期，商业不动产REITs迎来申报与上市热潮，龙湖资产管理等头部机构在存量资产转型方面持续发力。上海复地产业发展集团（复地产发）正式任命顾涛为副总裁并统筹地产事业部及资产管理等职能，同时引入尹铭、公衍刚等多位资深职业经理人，显现出企业在存量资产管理赛道的全面结构性整合与人才扩充。复地产发在2025年完成组织重构，将三大业务板块整合入新集团，推动以轻资产运营为核心的资本运营模式，并探索投融建管退全周期资管。业内分析人士认为，此举与央企龙头及区域房企的组织革新相呼应，表明行业正加速由新房销售向存量运营转型，聚焦产品研发、资产管理与经营性物业的协同发展。国企引入产品研发、民企与多元化产业房企加强存量资产管理的趋势，反映出市场对高质量住宅产品、存量盘活与长期现金流的迫切需求。整体而言，行业人才流动正围绕存量转型与产品力提升进行，以上海为核心的区域性变革将进一步推动不动产存量运营的市场化落地。

🏷️ #REITs #存量资产 #资产管理 #产品研发 #人才流动

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📰 广州千亿城投 对地产板块“动刀”了

广州城投集团在新任董事长郑洪伟的领导下，着力推进地产板块改革与经营转型，实施营销架构全面重塑，组建品牌营销中心并细分为住宅销售、大宗交易、租赁运营、客户服务四大板块，旨在打造开发销售与持有运营双轮驱动的经营模式。新任总经理罗康兼任品牌营销中心总经理，带来丰富的房企营销经验，推动营销体系市场化与中台化建设，以及与集团向“综合城市发展运营商”转型的目标对齐。郑洪伟明确提出以五大板块协同发展，聚焦新城建、新生活、新能源、新材料和新产融，提升资本运作效率并制定三年资产盘活计划，力求缓解存量去化压力。当前存量项目去化困难突出，2025年集团净利润亏损进一步扩大，地产部门成为重点攻坚对象。集团将通过降本增收、提升质效、加快去化和培育新兴业务集群等措施，推动地产及相关子公司实现“建管运营一体”的转型目标，并务实评估存量资源的盘活与市场化落地。

🏷️ #地产改革 #营销中台 #存量去化 #综合运营商 #郑洪伟

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📰 房地产，正在经历历史性大变局！_手机网易网

房地产市场正在经历从增量市场向存量市场的重大转变。2009年以来的长达十余年牛市带动新建商品住宅成交面积与房价大幅攀升，然而在2021年达到顶点后，市场进入调整期，成交面积回落至约2009年水平，部分城市房价下跌超过50%。造成这一变化的核心原因包括人口增长放缓、城镇化与经济增速放缓、以及住房建设能力提升，最终导致供大于求的局面，以及市场逐步从增量开发转向存量资产更新和管理。作为存量市场的特征，城市更新成为未来房地产发展的重要方向，相关规划已将其置于重点位置，十五五期间的城市更新市场规模被估计在15至20万亿元之间，显示出巨大的潜在容量。与此同时，房地产发展模式也在转变，重开发逐步向重运营转型，制度层面的调整如建筑设计与商品房销售等改革正在谋划推进。总之，当前是房地产行业的“大变局”之年，未来有望通过政策引导和市场转型实现新的行业蜕变与增长点。

🏷️ #房地产业 #城市更新 #存量市场 #增量转型 #政策改革

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📰 重磅会议，事关房地产！_手机网易网

国常会提出构建房地产发展新模式和完善基础性制度，强调在存量市场中推动高质量发展。随着市场由增量转向存量，模式需由“高周转”转向以存量开发、运营管理为核心，注重维护与挖掘存量房屋价值，并以城市更新为重要方向，包括拆除重建、升级改造与维护。为实现新模式，需完善相关制度，强调在新增供给之外提升现有房产的品质与规模，满足改善性需求的增加。近年来建筑新规与住宅项目规范等制度陆续落地，现房销售逐步替代预售，契合购房者“所见即所得”的诉求。未来阶段，继续推动好房子建设、完善制度配套与城市更新，将成为房地产发展的长期重点。

🏷️ #新模式 #城市更新 #现房销售 #存量市场 #好房子

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📰 单大伟：变局之下，读懂地产新逻辑_腾讯新闻

本次对话围绕房地产行业在经历深度调整后的转型与高质量发展路径展开。单大伟指出，当前市场处于回稳回暖但难回普涨的阶段，城市间分化将持续，行业将走向理性发展。金科等企业通过债务重整走向科技驱动的不动产综合运营，强调存量市场的重要性与风险控制，未来竞争将从盲目扩张转向精细化运营和多方协同。对于“好房子”与城市更新，两条主线并重：一方面以高标准的产品力、绿色与智慧化提升居住体验，另一方面通过城市更新提升老旧小区品质、推动长期运营能力。国企、央企与地方城投在稳住市场方面发挥压舱石作用，而民企则在产品打造与社区运营上形成互补。展望未来，行业底层逻辑被重新定义：增长转向高质量发展，盈利趋向薄利与精细化，价值回归居住本质，科技、运营能力成为核心竞争力。对从业者的建议是转变心态、深耕专业并主动拥抱新赛道，如城市更新、不动产科技等，年轻一代与经验丰富的从业者互补，推动行业持续健康发展。

🏷️ #房产转型 #好房子 #城市更新 #存量市场 #运营能力

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📰 美房租呗观察：存量时代商业地产步入精细化发展阶段

在存量阶段下，商业地产不能再靠盲目扩张和简单的网红效应取胜，而要回归对城市、客群和生活方式的深入理解。真正能留住人流的，是以用户需求和场景体验为核心的产品，而非单纯的面积和租金模型。项目要融入城市生活，让周边人愿意持续来访，靠的是情感共鸣、空间舒适度、动线顺畅、灯光氛围以及与城市情绪的契合，而非复制他地成功案例。对本地人群的理解比复制爆款更重要，需区分青年、家庭、社区居民等目标人群，分别从社交、休息、亲子、价格等维度设计运营要素。商业开发不是一次性开业的热闹，而是需要长期的运营与迭代：持续引流、更新内容、维护品牌、调整动线与场景、听取消费者与商户反馈，确保空间保持新鲜与相关性。简而言之，存量时代的商业成功靠的是慢下来、读懂城市与人、打造具备持续粘性的生活场景，而非追逐短期热度与外来模板。


🏷️ #存量时代 #用户需求 #场景体验 #本地化 #持续运营

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📰 更新的未来：好房子 | 2026博鳌地产发展大会 8月12日 海南 继续起航

文章回顾了中国房地产行业四十余年的发展轨迹，指出从满足居住保障到成为经济支柱，再到嵌入国民经济循环，其发展模式经历转变。自2025年以来，政策组合拳推动市场筑底回稳，进入2026年后重心从防风险转向稳市场与建模式，行业核心使命转向内涵式的存量运营与品质赋能，城市更新与存量盘活成为主赛道，轻资产代建由配角崛起为主角，行业进入从量到质的根本性转变。未来要以安全、舒适、绿色、智慧的好房子重塑产品力，以精细化、人性化的好服务激活存量价值，形成强大产品号召力，方能实现企业长期价值。尽管系统性重构艰难，企业需主动把握转型方向，走在更新与自我重塑的前列。博鳌地产发展大会将聚焦高质量发展、城市更新、存量盘活等议题，行业精英将共同探讨地产的新路径与未来走向。

🏷️ #地产转型 #存量运营 #城市更新 #高质量发展 #代建

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📰 更新的未来：好房子 | 2026博鳌地产发展大会 8月12日 海南 继续起航 - 观点网

在新的发展周期，房地产以安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”来重塑产品力，以精细化、人性化的“好服务”激活存量价值，成为在市场洗牌中立足的重要路径。回望四十余年的行业轨迹，从居住保障到经济支柱再到国民经济循环的重要环节，体现了发展模式的转变。自2025年以来，政策组合拳推动市场筑底回稳，进入2026年，十五五开启，政策重心由防风险转向稳市场与建模式，行业核心转向存量运营与品质赋能，城市更新与存量盘活成为主赛道，轻资产代建崛起为主角。这一轮并非简单周期修复，而是从量到质的根本性转型，旧增长逻辑失效，新的规则正在确立。企业需主动把握转型方向，通过提升产品力和服务水平，构建强大产品号召力，才能实现长期可持续发展。2026博鳌地产发展大会将聚焦更新的未来、存量运营、品质赋能等主题，行业领袖与各方将探讨高质量发展、城市更新、代建与存量盘活等路径，寻求地产增长的新动能。

🏷️ #地产更新 #存量运营 #品质赋能 #城市更新 #代建

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